Thị trường BĐS 2012 sẽ phát triển lành mạnh
Chủ nhật, 19 Tháng 2 2012 11:07

Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Huỳnh Hiểu Minh, người phụ trách trang Thongtinduan.vn để có một góc nhìn riêng về thị trường BĐS 2012 và thị trường bất động sản nói chung.



Thưa ông vẫn một câu hỏi rất cũ, ông nhận định thế nào về thị trường bất động sản 2012?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Tôi nói ngắn gọn thôi: lành mạnh. Lịch sử các thị trường bất động sản trên thế giới cả mới nổi lẫn đã phát triển đều chứng minh, không có thị trường nào tín dụng bị “khóa van” mà lại phát triển tốt cả. Nhưng sự đặc thù và những tình huống cố định khiến thị trường BĐS Việt Nam sẽ đi ngược lại xu hướng đó.

Nghe có vẻ lạc quan, ông có thể nói rõ hơn, thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Chị nhận xét đúng, nhưng tôi là người có xu hướng muốn dùng các lí lẽ để thuyết phục hơn là chỉ nói như thế để mong truyền cảm hứng cho người khác.

Thực ra dư luận báo chí và cả người dân đều có xu hướng cực đoan khi nhìn nhận thị trường. Trong con mắt chúng ta thị trường tốt phải là thị trường mua bán sôi động, giá được đẩy lên liên tục, tiền được bơm vào không ngừng, tất cả mọi người đều có thể tham gia. Ngoài ra, chúng ta bao giờ cũng có xu hướng lo lắng thái quá, khi thị trường sôi động thì chúng ta lo giá sẽ bị đẩy lên quá đà, người dân sẽ khốn cùng về nhà ở, bong bóng sẽ bị vỡ, thị trường sẽ sụp đổ. Khi thị trường đóng băng, thì chúng ta lại lo doanh nghiệp phá sản, hàng không bán được, nhân công không có việc làm, người dân khốn khó, nợ nần chồng chất. Nhưng quy mô và tình chất của thị trường BĐS VN có khiến cho chúng ta lo lắng đến vậy không?

Vậy thì thực sự chúng ta muốn gì? Dĩ nhiên là muốn thị trường phát triển bình thường, giá nhà ở mức hợp lí. Hiện nay điều đó đang dần trở thành hiện thực, chúng ta hoàn toàn có cơ sở để lạc quan vì chính sách thắt chặt tín dụng dù muốn hay không cũng đang đưa thị trường BĐS theo đúng quy luật và trở nên lành mạnh hơn.

Vẫn có nhiều người không vui, thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Tôi biết Chị muốn ám chỉ đến ai. Trong thời kỳ thị trường sôi động, giá BĐS được đẩy lên thái quá, rất nhiều người đã trót “ôm” nhiều hàng. Và giá hiện nay có thể nói là “dưới mức tham chiếu” rất xa, nhưng vẫn không thể bán được, kỳ vọng lợi nhuận tan biến, thậm chí nợ nần chồng chất. Thực ra họ chỉ là nạn nhân của một tình huống cố định mà tôi gọi là “thị trường của lòng tham”. Chị và tôi cũng thế thôi, trừ phi chúng ta không có tiền, cũng không vay được ai, nếu không chúng ta cũng đã trở thành nạn nhân. Vì nhu cầu kiếm tiền là nhu cầu bản năng của con người.

Ai không vui nữa, một số chủ đầu tư phát triển BĐS thật nhưng đạt lợi nhuận không như kỳ vọng, vì đối với họ cụm từ “bất động sản” phải đồng nghĩa với cụm từ “siêu lợi nhuận”. Một số khác sống với ảo vọng khi tham gia vào kinh doanh bất động sản là phải kiếm được nhiều tiền, nhưng bản thân họ không phải là những nhà phát triển bất động sản thực sự, không tạo ra giá trị thực sự cho thị trường. Một thị trường như vậy có lành mạnh không, chúng ta có nên mong nó tồn tại? dĩ nhiên câu trả lời là không.

Giờ đây chúng ta phải làm quen với một trạng huống mới, kinh doanh, đầu tư bất động sản cũng như bất kì một ngành nghề nào khác trong nền kinh tế: Lợi nhuận phải ở một mức bình thường, chấp nhận được. Trừ phi anh có lợi thế cạnh tranh, lúc đó lợi nhuận của anh mới có thể cao hơn, bằng không, đó là điều bất hợp lí.

Chẳng lẽ thị trường chỉ có những người có nhu cầu nhà ở thật?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Đúng vậy, nếu thị trường bất động sản chỉ có hai đối tượng là người có nhu cầu ở thật, và người có khả năng làm ra sản phẩm thật đáp ứng nhu cầu đó thị quả là tẻ nhạt. May mắn thay, nhu cầu làm giàu của con người không bao giờ dừng lại. Vậy thì thị trường vẫn luôn có đối tượng các nhà đầu tư, thậm chí là các nhà đầu cơ. Tôi cho rằng đối tượng này sẽ quay trở lại ở một thị trường lành mạnh và chuyên nghiệp, lúc đó song hành với thị trường họ buộc phải trang bị cho mình những tố chất tương tự. Còn giờ đây muốn hay không muốn quy luật sinh tồn chỉ dành cho hai đối tượng tôi nói ở đầu.

Có quá nhiều lời phàn nàn rằng, nếu thặt chặt tín dụng thị trường BĐS sẽ đóng băng, và ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Có thực sự ảnh hưởng đến nền kinh tế hay không thì chúng phải thận trọng. Đúng là đã có nhiều lời kêu ca thí dụ như, bất động sản đóng băng, nhân công xây dựng, nhân công sản xuất vật liệu xây dựng sẽ thất nghiệp. Sẽ thất thu thuế bất động sản như thuế đất, thuế giao dịch. Các ngành liên quan gián tiếp hay trực tiếp đến bất động sản sẽ khó khăn, vv và vv, thậm chí ngân hàng cũng sẽ lao đao vì không cho vay được tiền. Nhưng tôi nghĩ các nhà quản lí đã có sự cân nhắc ở tầm vĩ mô, họ có những dữ liệu rất đầy đủ, nên quyết định chọn giải pháp nào, hoạc ưu tiên cho chính sách nào. Vì bản thân để cho thị trường bất động sản phát triển như cũ cũng rất nguy hại cho nền kinh tế vĩ mô và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. Vả lại ngay cả việc nói là ngành sản xuất vật liệu ngưng trệ cũng không đúng, thay vì xây dựng HTKT, hay nhà thô liền kề biệt thự rồi bỏ hoang không sử dụng, chúng ta có thể quay sang phát triển hạ tầng thiết yếu như cầu đường, các công trình dân sinh, xây những sản phẩm nhà ở hướng vào nhu cầu thật của người dân, vật liệu vẫn bán được.

Tóm lại nó là bài toán tầm vĩ mô, nhưng chúng ta đều thấy là việc thắt chặt tín dụng đang gián tiếp cơ cấu lại thị trường bất động sản theo hướng tốt.

Đúng là một số người lo lắng hơi thái quá, thậm chí có những nhà quản lí cũng kêu gọi “cứu” thị trường?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Tôi quan sát rất kỹ, thực ra các nhà quản lí chưa bao giờ dùng từ “cứu” thị trường BĐS cả, mà đó là do chúng ta sốt sắng đặt vào miệng họ. Họ chỉ đề xuất những giải pháp để thị trường phát triển ổn định, họ có lí do để lo lắng với tư cách là nhà quản lí. Còn nếu quả thật họ dùng từ đó thì hơi ngớ ngẩn. Vì sao, vì họ sẽ không bao giờ trả lời được ba câu hỏi ngắn, cứu ai, cứu như thế nào, và cứu để làm gì? Chị nên nhớ rằng chúng ta đang sống trong kỷ nguyên của nền kinh tế thị trường. Tôi e rằng đây đều là ba câu hỏi rất khó để trả lời. Tôi còn nhớ vào thời điểm sau khi thị trường chứng khoán “bốc” lên đỉnh hơn 1000 điểm rồi lao dốc không phanh, đã có rất nhiều người kêu gào Chính phủ phải “cứu” thị trường chứng khoán nếu không thị trường sẽ sụp đổ, người dân sẽ khốn cùng. Họ còn chế ra kịch bản và tung tin rằng SCIC sẽ nhảy vào cuộc tung tiền ra mua chứng khoán. Ba câu hỏi ngắn trên vẫn đúng với thị trường chứng khoán lúc đó. Tôi nghĩ Chính phủ không phải là trẻ con.

Chính phủ chỉ có thể ra các chính sách để hỗ trợ thị trường phát triển lành mạnh, đi đúng quy luật, chứ không có chức năng đi “cứu” hay bơm tiền vào hết thị trường này đến thị trường khác.

Ông có tin vào phân tích thị trường của các chuyên gia bất động sản VN, hay các nhà tư vấn tiếp thị nước ngoài tại Việt Nam?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Tôi rất muốn tin, vì không có họ chúng ta không còn kênh tham khảo nào khác. Tuy nhiên, phải nói rằng hệ thống tham chiếu số liệu của họ là rất tệ. Tôi lấy ví dụ các nhà tiếp thị nước ngoài hay công bố các bản nhận định, phân tích định kỳ. Nhưng ở một thị trường kém minh bạch như thị trường Hà Nội chẳng hạn, số liệu do chủ đầu tư công bố rất nghèo nàn và không đầy đủ, nó chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong tổng số liệu của thị trường. Chẳng hạn khi các nhà tiếp thị nói quý này có 3.000 căn hộ được bán ra, thì thực chất phải có 30.000 căn hộ được tung ra thị trường, nhưng chủ đầu tư không bao giờ công bố, và các nhà tiếp thị nước ngoại cũng không đủ năng lực để biết điều đó. Vậy khi chúng ta phân tích hay nhận định về thị trường dựa trên những con số đó, thì nó phiến diện, ngớ ngẩn và nguy hại biết chừng nào. Chúng ta không bao giờ có được một bức tranh toàn cảnh về thị trường cả khi phân tích các số liệu đó. Hệ thống thống kê số liệu thị trường BĐS của chúng ta đang gặp vấn đề.

Thêm một vấn đề nữa mà chúng ta nên cân nhắc, các nhà tiếp thị, tư vấn nước ngoài cũng đồng thời là nhà phân phối sản phẩm. Tính độc lập và khách quan trong các đánh giá của họ đương nhiên sẽ kém thuyết phục.

Những người được truyền thông gắn cho cái mác “chuyên gia bất động sản” khi được phỏng vấn họ có nhu cầu phải nói ra một cái gì đó để xứng với địa vị của mình. Nhưng ngoài những gì họ đọc được trong sách vở, hay ở ghế nhà trường về lí thuyết bất động sản thì họ không nói được một điều gì mới mẻ, họ không “đọc” được diễn biến thật của thị trường, không chịu chuyên sâu nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam, một lĩnh vực có nhiều đặc thù. Đó thực sự là một điều đáng tiếc.

Tôi không ám chỉ tất cả, nhưng đó là thực tế đáng buồn với thị trường bất động sản chúng ta.

Còn các nhà quản lí thì sao, thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Nếu tôi là một quan chức, hay một nhà quản lí khôn ngoan, tôi sẽ không bao giờ đưa ra phân tích, hay nhận định về thị trường. Đó là một công việc hết sức rủi ro cho uy tín của họ. Vả lại nó có vẻ không phù hợp với vai trò của họ. Họ là những người trực tiếp tham gia vào quá trình hoạch định chính sách, khi họ nhận định thì người dân phải có những niềm tin nhất định. Nhưng thị trường thì không đơn giản như vậy. Và nếu kết quả không như họ nhận định phân tích, lúc đó thì ai cũng biết là người dân sẽ nghĩ gì.

Tôi nghĩ ở cương vị của các nhà quản lí, họ chỉ nên diễn giải  các chính sách ban hành cho người dân hiểu. Minh bạch càng nhiều các thông tin càng tốt cho người dân về các chính sách liên quan đến thị trường.

Xin được cảm ơn ông!

Diệu Vy thực hiện