Mua nhà đất lúc này phải nhìn vào chủ đầu tư!
Thứ tư, 15 Tháng 2 2012 08:44

Có một câu châm ngôn được biến tấu có vẻ rất đúng với hoàn cảnh của thị trường bất động sản hiện nay đó là: “Nếu bạn muốn biết dự án như thế nào, bạn hãy cho tôi biết chủ đầu tư là ai?”.

Thị trường khó khăn, vốn chảy vào bất động sản ngưng trệ cũng là lúc chủ đầu tư dễ “lộ nguyên hình” nhất. Trong lúc này nếu có nhu cầu mua nhà ở thật, mọi người nên nhìn vào những chủ đầu tư có năng lực thực sự, đó là khả năng tài chính.

Vậy để nhận dạng các chủ đầu tư có tiềm năng tài chính, và phát triển dự án thật, đảm bảo tiến độ có khó không?

Chủ đầu tư là một danh từ chung nghe khá mơ hồ và khó xác định độ tin cậy ở một thị trường BĐS mới nổi và phát triển méo mó như ở Việt Nam hiện nay. Chủ đầu tư bất động sản có thể là bất cứ ai nếu có một quỹ đất nhỏ, có một ít vốn, hoạc có một phương án kinh doanh bất động sản dù là ít khả thi nhất. Vậy thì đâu là chân dung chủ đầu tư BĐS?

Có hai nhóm chính, tại thị trường Hà Nội chủ đầu tư lớn thường là nhóm các chủ đầu tư Nhà nước vốn có xuất phát từ các Tổng công ty xây dựng, sau đó do có nhiều lợi thế về quỹ đất, nhân công, kinh nghiệm xây lắp, thi công hạ tầng, các công trình công cộng cho Nhà nước, lớn mạnh theo thời gian và trở thành các chủ đầu tư bất động sản hay còn gọi là nhà phát triển bất động sản.

Nhóm thứ hai là các công ty tư nhân, cổ phần có tên tuổi, họ xuất phát từ các doanh nghiệp sản xuất, công nghiệp, dịch vụ hoạc làm xây dựng, thi công thuộc quy mô vừa cho đến lớn. Thành phần nhóm này không nhiều.

Các nhóm còn lại với thành phần đông đảo là các doanh nghiệp Nhà nước cũng như tư nhân có thể làm “tay ngang” bất động sản khi thấy có điều kiện, như có một quỹ đất nhỏ, một vài dự án khả thi được giao, hoạc liên kết với đối tác. Nhóm này chính là nhóm có khả năng chịu đựng kém nhất khi thị trường trở nên khó khăn.

Trong thời gian thị trường sốt nóng như vừa qua, việc huy động vốn dễ dàng, đặc biệt là dưới hình thức góp vốn, số lượng chủ đầu tư bất động sản nhỏ và vừa đã gia tăng như nấm sau mưa.

Cá nhân người viết đã từng chứng kiến nhiều nhà đầu tư bất động sản chỉ “buôn vặt” rồi thành nhà đầu tư thứ cấp rồi nghiễm nhiên trở thành chủ đầu tư bất động sản lúc nào không hay.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay 90% là chủ đầu tư nhỏ và vừa tức là có một số vốn vài chục đến vài ba trăm tỉ đồng, 3-5 dự án trở lại, thậm chí là chỉ có một hai dự án quy mô nhỏ.

Hiện nay nhiều dự án BĐS có tiến độ chậm, hoạc phải tạm ngừng khi dự án đã tiến hành được một số giai đoạn, điều đầu tiên phải khẳng định là chủ đầu tư đó có vấn đề về vốn. Do không huy động được số vốn tối thiểu để tiếp tục dự án nên họ buộc phải dừng mà không thể huy động được vốn tiếp từ khách hàng do những cam kết về tiến độ đóng tiền.

Thứ hai, những dự án góp vốn không thể triển khai tức chủ đầu tư cũng có thể có vấn đề về tài chính lẫn vấn đề pháp lí hoạc cả hai.

Các chủ đầu tư lớn và có uy tín hiện nay trên thị trường Hà Nội có thể điểm danh như Tổng công ty Vinaconex, ngoài năng lực vững mạnh về xây dựng bất động sản, họ còn có đối tác mạnh đứng bên cạnh như tập đoàn Posco (Hàn Quốc). Tổng công ty Viglacera, khả năng tài chính khả quan do nguồn thu từ sản xuất vật liệu xây dựng, bên cạnh đó họ cũng chủ động được ở khâu nguyên liệu đầu vào của sản phẩm BĐS. Các doanh nghiệp vừa làm sản xuất, dịch vụ, thương mại vừa phát triển bất động sản như Tập đoàn Vincom, Tập đoàn Hòa Phát, Tập đoàn Eurowindow, Tập đoàn khách sạn Mường Thanh… cũng là những doanh nghiệp có độ tin cậy tương đối. Ngoài ra các ngân hàng các tổ chức tài chính, bảo hiểm, các công ty viễn thông, dịch vụ có tên tuổi… khi tham gia vào bất động sản họ luôn có một dòng tiền rất ổn định và bền vững. Một số chủ đầu tư nước ngoài hay liên doanh tên tuổi lớn như Vina Capital, Capital Land, Posco, Huyndai, Daewoo, Inpyung, Berjaya…cũng là những chủ đầu tư không dễ bị ảnh hưởng bởi thị trường ngắn hạn.

Nhà đầu tư nên cân nhắc khi tham gia các dự án của các doanh nghiệp bất động sản nhỏ, chưa có kinh nghiệm phát triển bất động sản và chỉ dựa vào nguồn vốn huy động của khách hàng là chủ yếu. Diệu Vy