Không có thị trường bất động sản nào như Hà Nội
Thứ hai, 05 Tháng 3 2012 07:49

Thongtinduan.vn là trang thông tin duy nhất hiện nay dành toàn bộ thời lượng để phản ánh chuyên sâu thị trường BĐS Hà Nội. Chính vì vậy chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Ông Huỳnh Hiểu Minh, người phụ trách Trang về thị trường này.




Thị trường BĐS Hà Nội có gì khác biệt thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Do lợi thế về địa chính trị, về dân số, đặc thù về cơ chế, về hoàn cảnh lịch sử, cộng với thói quen cố hữu của người dân, tôi thường gọi Hà Nội là một “Đặc khu”.

Với tư cách là đô thị đứng thứ nhất về diện tích tự nhiên, thứ nhì về dân số của cả nước, Hà Nội là một trong số ít thủ đô trên thế giới phải “ghánh” trên vai một lúc nhiều trọng trách: Trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học công nghệ của cả nước. Vì thế không có gì đáng ngạc nhiên khi cả nước đổ về Thủ đô, dồn nguồn lực, trí tuệ cho Thủ đô.

Như vậy có 2 việc sẽ xảy ra, thứ nhất đây sẽ là nơi tập trung nhiều tiền của nhất, thứ hai là con người, hầu như ai cũng mong muốn về sinh sống tại mảnh đất có nhiều điều kiện xã hội thuận lợi này.

Đó là tiền đề để chúng ta phân tích những đặc thù của thị trường BĐS Hà Nội.

Ông có thể vén dần bức màn về thị trường nhà đất ở đây?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Với tất cả những điểm đặc biệt đó, thì không có gì lạ khi thị trường bất động sản ở đây cũng sẽ bị đặc thù hóa.

Tôi chỉ nói một hình ảnh như thế này: Tiền của người giàu ít nhất là tất cả các tỉnh từ đèo Hải Vân trở ra đến biên giới phía Bắc đều đổ về Hà Nội. Vì ai cũng mong về Thủ đô sinh sống, làm việc, mong có nhà ở Thủ đô. Niềm hãnh diện của người dân ở tất cả địa phương phía Bắc là có một căn nhà ở Thủ đô. Như vậy câu trả lời đã rõ: Nhà đất Hà Nội là kênh trú ẩn lý tưởng nhất cho dòng tiền từ các địa phương miền Bắc, thậm chí là từ miền Trung đổ về.

Người ta giải thích giá nhà đất Hà Nội cao với hàng loạt lí do nghe rất rối?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Tôi khẳng định đơn giản, cơ bản giá nhà đất Hà Nội cao vẫn là do quy luật cung cầu. Nói đầu cơ tích trữ là nguyên nhân chính tức là “nhìn cây mà không thấy rừng”. Đầu cơ, tích trữ ở đâu cũng có nhưng nó chỉ phát triển mạnh trên mảnh đất màu mỡ khi nguồn cung khan hiếm trong lúc cầu ngày càng cao.

Về Cung có thể nói cung hàng hóa (nhà đất) ở Hà Nội thời gian vừa qua rất hạn chế do mấy nguyên nhân sau đây.

Một là, quy hoạch kéo dài, hạ tầng làm chậm, nhiêu khê về thủ tục cấp phép dự án. Diện tích đất để phát triển dự án rất hạn hẹp, hậu quả là giá đất tăng.

Thứ hai, thị trường Hà Nội doanh nghiệp phát triển BĐS tư nhân năng lực, quy mô rất yếu (mà đây đáng ra là lực lượng phải chi phối thị trường). Thống lĩnh thị trường nhà đất Hà Nội chính là các nhà phát triển bất động sản Nhà nước, mà nhóm này như chúng ta đã thấy, họ hoạt động theo cơ chế kế hoạch, phân phối chứ không theo cơ chế thị trường, thiếu linh hoạt, nên cung hàng rất chậm.

Về Cầu thì sao, với thu nhập bình quân hiện nay là 1700-2000 USD/năm, dân số gần 7 triệu người, nhu cầu thật của người dân về nhà ở vẫn tăng lên không ngừng. Nhu cầu đầu tư, cầu cơ, tích trữ từ đó cũng tăng lên mạnh mẽ, do tỉ lệ dân nhập cư đổ về Thủ đô vẫn tiếp tục đột biến.

Tôi còn nhớ vào thời điểm 2009 một dự án tòa chung cư có khoảng 20 trung tâm bất động sản tham gia, và có khoảng hàng trăm nhân viên môi giới nhà đất tập trung vào. Đến nỗi họ còn nhớ cả tên từng chủ căn hộ, tuổi tác lí lịch tính cách của chủ nhà. Có thể nói là cung và cầu quá chênh lệch.

Thị trường sa sút, hiện nay cung có vẻ đang vượt cầu, tại sao giá nhà đất vẫn cao?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Trước hết tôi phải khẳng định với chị rằng giá nhà đất không thể tiệm cận giá trị thực một sớm một chiều, nhưng thực sự nó đang đi theo hướng giảm dần theo quy luật cung cầu. Chúng ta cũng phải nói cụ thể từng phần khúc.

Phân khúc cao cấp, hiện nay cung rất nhiều, mà cầu thực chưa tương xứng, dứt khoát sắp tới giá phân khúc này chắc chắn sẽ giảm dần về giá trị thực. Nhưng tôi cũng cần phải nói thêm là cụm từ “cao cấp” chúng ta nên hiểu đúng. Nếu loại tự coi là cao cấp thì giá có thể giảm khá mạnh. Nếu sản phẩm thực sự cao cấp từ chất lượng đến vị trí thì nó chỉ giảm về một giới hạn nào đó mà thôi, không thể có loại chung cư cao cấp giá dưới 20 triệu chẳng hạn.

Trong khi đó ở phân khúc bình dân tôi nghĩ hiện nay, hiện nay giá cần phải giảm hơn nữa mới đáp ứng được lượng cầu. Chẳng hạn những chung cư có giá từ 25-30 triệu nên chỉ về khoảng trên 20 triệu. Những sản phẩm mới nên chỉ giới hạn diện tích dưới 70m2 giá từ 14-20 triệu/m2.

Hàng hóa trên thị trường hiện nay là hàng hóa nằm ngoài khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Trong khi đó phần lớn tầng lớp thu nhập trung bình và khá có nhu cầu về nhà ở thật nhưng không có khả năng với tới sản phẩm đó.

Thị trường Hà Nội là thị trường mà tôi hay gọi là bảo thủ. Vì nó có niềm kiêu hãnh riêng, Hà Nội là nơi duy nhất của cả nước sở hữu tầng lớp “quý tộc tiêu dùng bất động sản” điều này ảnh hưởng rất mạnh mẽ đến tư duy của những nhà phát triển bất động sản.

Ông có thể nói rõ hơn?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Tôi nói ví dụ, họ xây hoạt loạt ngôi biệt thự có giá lên cả hàng 30-60 tỷ rồi bỏ hoang, nhưng bỏ hoang không có nghĩa là không bán được, nó đã được sở hữu và người sở hữu đó cũng không có nhu cầu bán lại mặc dù không sử dụng.

Ở Hà Nội tìm được căn hộ diện tích dưới 70-80 m2 như mò kim đáy bể. Họ phát triển các căn hộ trên 100m2 rồi hoàn thiện hoành tráng, bất chấp khả năng của người dân. Với loại căn hộ như vậy thì ngay cả khi giá được hạ xuống, tổng giá tiền căn hộ vẫn lớn, và những người thu nhập bình dân vẫn không có cách gì mua nổi. Đó là sự bảo thủ của các nhà phát triển bất động sản lẫn các nhà quản lí, họ không chịu thay đổi theo nhu cầu thật của người dân. Ở nước ngoài thậm chí họ xây thô mặt ngoài để khách hàng tự hoàn thiện bên trong căn hộ tùy theo điều kiện kinh tế, giá thành sản phẩm sẽ giảm xuống.

Thời gian qua các nhà phát triển bất động sản chạy theo nhu cầu ảo, nhu cầu đầu cơ là khá phổ biến, đã đến lúc họ phải thay đổi, phải chạy theo nhu cầu thật.

Giá hạ, nhưng đồng thời cũng phải cơ cấu lại diện tích để giá thành một căn hộ hợp lí nằm trong khoảng 500 triệu-700 triệu đồng/căn đối với khu vực ngoài vành đai III, 1,2 tỷ đến 2 tỷ đối với khu vực nội đô. Tôi tin rằng nhu cầu này hiện nay là rất lớn.

Tôi thấy rất bối rối trước những từ ngữ mà người ta gán cho thị trường BĐS Hà Nội như: Thói quen tích trữ đầu cơ, a dua, bầy đàn, mua bán rỉ tai, thiếu minh bạch, giá gốc, tiền chênh, tiền trong tiền ngoài, suất ngoại giao, lướt sóng…vv, ông có thể giải thích?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Một chuyên gia BĐS nổi tiếng của nước ngoài, sau một thời gian nghiên cứu thị trường BĐS Hà Nội lắc đầu nói với tôi rằng hoá ra không có quy luật kinh doanh BĐS nào ở nước ngoài có thể áp dụng thành công ở mảnh đất này.

Những khái niệm khó hiểu chị nêu trên chỉ có thể gói gọn trong một câu: Thị trường thiếu chuyên nghiệp!

Tôi sẽ giải thích các khái niệm chị nêu ra. Đầu cơ tích trữ, đầu tư nhà đất ngoài do thói quen cố hữu của người miền Bắc, nó còn do đặc thù của thị trường cung hạn chế, thiếu minh bạch thời gian vừa qua. Tôi cũng nói luôn đó là thói quen không có lợi cho nên kinh tế lành mạnh. Chỉ vì trong một thời gian ngắn nó chứng minh được tính siêu lợi nhuận nên rất được người ta ưu chuộng. Một nền kinh tế lành mạnh là nguồn lực xã hội phải đi vào sản xuất là chủ yếu, bất động sản chỉ là một phần và đầu tư vào đây phải phù hợp với nhu cầu tiêu dùng thật thì mới bền vững.

Những thói quen xấu khác là do hoàn cảnh cố định của thị trường tạo ra. Chẳng hạn rỉ tai là một thói quen cả tin, a dua là do hám lợi, thiếu hiểu biết, tiền trong tiền ngoài, suất ngoại giao là do cơ chế thiếu minh bạch, lướt sóng là ăn xổi. Nhưng như tôi đã từng một lần nói nhu cầu làm giàu là nhu cầu bản năng của con người. Trong một số hoàn cảnh cụ thể kiếm tiền dù là bằng cách thức nào mà phát huy tác dụng thì người ta vẫn không thể bỏ qua.

Ông nhận định thế nào về thị trường trong thời gian sắp tới?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Tôi là người rất khắt khe và cầu toàn, tôi rất ghét nhận định vì bản thân tôi không đủ dữ liệu để làm điều đó. Từ những gì tôi tích lũy, những số liệu tôi có được tôi sẽ đưa ra các xu hướng sau:

Thứ nhất, một số lượng lớn chung cư diện tích nhỏ (40-70m2), giá khoảng 14-20 triệu sẽ được cung ra thị trường mạnh mẽ thời gian tới.

Thứ hai, mặt bằng lãi suất huy động giảm xuống, thì xu hướng đầu tư thậm chí đầu cơ bắt đầu quay trở lại ở những dự án có đất nền có vị trí thuận lợi, giá hợp lí giao động từ 2-4 tỷ/căn, nằm trong vành đai III đến vành đai IV. Cũng xin nói thêm đây phải là những dự án mà chủ đầu tư phát triển thật, chứ không phân lô bán nền.

Thứ ba, xu hướng xung đột pháp lí của người mua và người bán sắp tới sẽ rất gay gắt. Vì tôi biết một khối lượng lớn tiền của những nhà đầu tư, đầu cơ, thậm chí là người có nhu cầu ở thật đang nằm “chết” trong các dự án góp vốn mà chủ đầu tư không thể triển khai do nhiều lí do. Chất lượng, dịch vụ chung cư cũng sẽ được người dân “soi” rất kỹ.

Thứ tư, sẽ có một sự mua bán lại dự án rất sôi động, không phải là cả nền kinh tế đã hết tiền, đây là cơ hội cho những nhà phát triển dự án thật có tiềm năng mua lại các dự án có thể thu lợi nhuận ngay. Hàng loạt chủ đầu tư không có khả năng bắt buộc phải bán, sang nhượng dự án, hoạc chỉ giữ lại một phần.

Thứ năm, giá chung cư cao cấp, hoạc tự coi là cao cấp sẽ tiếp tục hạ để một tầng lớp có nhu cầu về nhà ở có thể với tới.

Thứ sáu, nhà đầu tư, người dân sẽ nhìn vào chủ đầu tư để quyết định mua nhà.

Người ta nói nhà đất Hà Nội đắt vào hàng Top của thế giới phải không thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Theo logic thì với một đất nước thu nhập bình quân 1300 USD/năm, và như ở Hà Nội là khoảng 1700-2000 USD/năm thì không có chuyện đó xảy ra. Nhưng do những đặc thù mà giá nhà đất Hà Nội được đẩy lên một cách quá đà. Tuy nhiên giá nhà đất Hà Nội không phải là đắt vào loại top của thế giới. Một căn biệt thự ở Hà Nội được ghi nhận là đắt nhất tại khu vực phố cổ vào khoảng 10-15 triệu USD, căn hộ đắt nhất được ghi nhận khoảng 5 triệu đô là của dự án Tân Hoàng Minh vừa công bố. Nếu để so sánh sòng phẳng những nơi đắt nhất thế giới thì chúng ta lấy chuẩn ở New York, London và Hồng Kông. Căn hộ đắt nhất thế giới được ghi nhận ở One Hyde Park tại trung tâm London giá lên tới 220 triệu USD, ở quận Mahattan (New York) lên tới 88 triệu USD, ở Hồng Kông là 38 triệu USD. Biệt thự đắt nhất ở Mỹ có những căn lên tới 200 triệu-250 triệu USD.

Tôi chỉ muốn khẳng định một điều là so với thế giới giá nhà đất Hà Nội cao bất thường so với mặt bằng thu nhập chung.

Chất lượng thông tin bất động sản hiện nay ra sao, thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Tôi muốn nói là rất yếu. Thông tin nguồn tức là thông tin từ những đơn vị quản lí, cơ quan hoạch định chính sách, chủ đầu tư vốn đã thiếu và kém minh bạch. Cộng thêm đội ngũ những người chuyển tải thông tin đó cũng chưa chuyên nghiệp, có nghề. Nhà báo, phóng viên không nhất thiết phải là chuyên gia. Nhưng trong những lĩnh vực đặc thù như kinh tế, tài chính, chứng khoán, bất động sản thì họ nên là chuyên gia. Vì sao, vì những bài viết, tin tức trong lĩnh vực của họ ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống hàng ngày của người dân.

Ngoài ra tôi đánh giá cao niềm đam mê, tính sát thực luôn “ăn ngủ với thị trường” của đội ngũ này.

Trong lĩnh vực này tôi không tin là có những bài viết hay, tin tức sốt dẻo từ bốn bức tường trong phòng điều hòa.

Những người đưa tin về lĩnh vực này nên có mặt tại các dự án đang GPMB, các công trình đang thi công, các sàn bất động sản…vv, và sẵn sàng vào vai những người mua bán nhà đất tìm cho được những tin tức phản ảnh sự thật về thị trường. Tôi tin là những bài viết, tin tức đó sẽ có hơi thở thực của thị trường, nó đáng giá và đáng tin cậy hơn hàng ngàn lần các báo cáo định kỳ hay các nhận định của những người tự  xưng là chuyên gia bất động sản nhưng chưa từng buôn bán một mảnh đất, chưa từng đặt chân đến một dự án nào.

Xin chân thành cảm ơn ông!

Diệu Vy thực hiện