Hà Nội có hai thị trường bất động sản
Thứ bảy, 04 Tháng 8 2012 15:11

Nhân dịp cuối tuần ông Huỳnh Hiểu Minh người phụ trách trang Thongtinduan.vn đã có cuộc trao đổi cởi mở về thị trường bất động sản tại Hà Nội thời gian qua.



Thưa ông gần đây lại nóng vấn đề đất “vàng” bỏ hoang, ý kiến ông thế nào?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Nhìn ở một góc độ rộng và khoan dung hơn thì với nguồn lực như hiện nay, chúng ta cũng không thể duy ý chí đến độ mong các dự án có thể triển khai rầm rộ, lấp đầy các mảnh đất đó được. Ở góc độ vi mô thì chúng ta thấy có vấn đề về quản lý, quy hoạch, và cả yếu tố khách quan đó là thị trường bất động sản đi xuống nên nhu cầu triển khai dự án không lớn nữa.

Tôi chỉ xin lưu ý một điểm quan trọng, ở góc độ quản lý, yếu tố cấp phép dự án ở đây là khá dễ dãi, không quan tâm đến nguồn lực hay khả năng tài chính của doanh nghiệp hay chủ nhân dự án được cấp. Đó là tiền đề cho “văn hóa xí phần, giữ chỗ” của các doanh nghiệp có chỗ để phát huy, hậu quả là, DN có khả năng phát triển dự án thì không có đất, DN năng lực yếu thì ra sức giữ chỗ để chia phần.

Ý nhỏ thứ hai truyền thông cũng có xu hướng lạm dụng ngôn từ khi gắn đằng sau tất cả các mảnh đất cái đuôi kim loạt đắt đỏ nhất trên thị trường hiện nay là “vàng” vào sau. Tất cả các dự án có đất bỏ hoang đều được quy nạp thành “đất vàng”. Tôi nghĩ vị trí đắc địa, “vàng” hay “kim cương” ở Thủ đô không nhiều đến thế đâu.

Để “make up” cho một cô gái đẹp người ta cũng cần có điểm nhấn. Để một thành phố đẹp thì các nhà quản lí đôi khi phải có cái nhìn tỉnh táo, dài hạn, nhìn vào lợi ích lớn hơn biết ưu tiên nguồn lực, tức là các mảnh đất đẹp, “vàng” hay “kim cương” nằm ở vị trí đắc địa ngã tư, ngã năm phải ưu tiên cho các tập đoàn có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng triển khai nhanh chóng để họ có thể cho ra đời những dự án quy mô, kiến trúc đẹp. Xã hội và cả doanh nghiệp đều được hưởng lợi rất lớn từ những dự án đó.

Theo ông liệu lần này Hà Nội có mạnh tay thu hồi không?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Tôi mạnh dạn dự đoán luôn, Hà Nội sẽ rất khó thu được một mét đất nào thuộc loại “đất vàng” trong thời gian tới. Tôi nói như vậy là tôi rất tin vào “thuyết tiền lệ”, Hà Nội chưa từng làm được điều tương tự trước đây. Các dự án chậm triển khai đều có “lí do” của nó...(cười).

Thế còn đất dự án bỏ hoang ở các nơi như Mê Linh chẳng hạn?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Chị đang nói đến một câu chuyện hoàn toàn khác và chạm vào một điểm rất thú vị của thị trường bất động sản Hà Nội.

Như chúng ta đã biết Mê Linh vốn không thuộc Hà Nội cho đến sau 2008. Là một vùng đất thuần nông, hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội không có gì. Quy mô là một Huyện hành chính vừa, đất đai đền bù khá rẻ, nhưng nó lại có yếu tố mà không một huyện nào trước đó có đó là công dân của nó sẽ chính thức trở thành công dân Thủ đô. Đấy chính là điểm “thiên thời địa lợi” để Mê Linh được biến thành một sàn diễn lớn của giới đầu cơ, đầu tư nhà đất Hà Nội. Đã là sàn diễn thì sau đêm diễn, các diễn viên rút hết chỉ còn lại trơ sân khấu, với đạo cụ, phông bạt, đồ nghề vứt ngổn ngang, đó chính là hình ảnh mà chúng ta nhìn thấy ở các đô thị hoang Mê Linh hôm nay. Nó không có gì là thật, chỉ là một đêm diễn, vì vậy sự phát triển của các độ thị của Mê Linh chỉ mang tính hình thức, không có đô thị phát triển thật, ở đó cả chủ đầu tư không có khả năng lẫn các nhà đầu cơ đều là diễn viên. Chủ đầu tư chỉ vào xí phần đất để huy động vốn, các nhà đầu tư chỉ vào "lướt sóng" rồi rút đi, nhu cầu làm thật và ở thật đều không có.

Tôi dự đoán sẽ còn rất lâu nữa Mê Linh mới có một hai đô thị thực sự.

Thưa ông thời điểm này thì thị trường bất động sản Thủ đô vẫn được ví như người ốm?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Như tôi đã nói nhiều lần rồi, khái niệm thị trường bất động sản sôi động, và khái niệm thị trường phát triển lành mạnh hoàn toàn khác nhau. Tôi thì tôi đang tin thị trường đang đi theo xu hướng lành mạnh.

Các chủ đầu tư “tay không bắt giặc” không còn đất để sống, các nhà đầu cơ lướt sóng ít nhiều chắc cũng đã chuyển nghề rồi. Giờ chỉ có những nhà phát triển bất động sản thật, chuyên nghiệp có sản phẩm thật, và người có nhu cầu mua nhà thật mới có thể tồn tại.

Giá bây giờ cũng là giá thật hơn. Ít nhất là như thế, chúng ta còn mong gì hơn nữa.

Chúng ta thì luôn có xu hướng quan niệm thị trường khi nào cũng phát triển là phải mua bán sôi động, lợi nhuận được tạo ra, ai cũng được hưởng lợi, người mua trước bán cho người mua sau là có lãi, giá liên tục được đẩy lên, người người nhà nhà đều tham gia, hàng hóa trao đổi liên tục. Đó là mầm mống của sự rủi ro.

Hiện nay tôi nhìn thấy có hai thị trường bất động sản tại Hà Nội.

Thứ nhất thị trường các dự án của các chủ đầu tư không có khả năng tài chính huy động một lượng vốn của nhà đầu tư cho các dự án kém khả thi, hoạc đang dở dang gần như không còn nhúc nhích. Các dự án góp vốn gần như vô vọng.

Thị trường thứ hai là thị trường mà các chủ đầu tư linh hoạt nắm bắt được nhu cầu thật của dân đang manh nha triển khai các dự án với những sản phẩm phù hợp với túi tiền của đại đa số người mua nhà. Sản phẩm này ai cũng biết nhưng không phải ai cũng có khả năng đáp ứng. Thị trường Hà Nội không như thị trường TP HCM, yếu tố trì trệ rất lớn. Cá nhân tôi nghĩ phải đến cuối năm nay hoạc đầu năm sau, các sản phẩm diện tích nhỏ giá rẻ mới bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều. Các chủ đầu tư tư nhân sẽ là người tung ra sản phẩm này trước, DN Nhà nước vận động rất ỳ ạch.

Mới đây Công ty Viglacera tuyên bố tung ra nhà thu nhập thấp 300 triệu đồng/căn, động thái này ảnh hưởng gì đến thị trường thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Tôi nghĩ chẳng có tác động gì cả.

Thứ nhất bản thân loại hình nhà này đã hạn chế đối tượng mua rồi.

Thứ hai, về bản chất diện tích hạ chứ giá không hạ nhiều (10,3 triệu/m2, P.V).

Thứ 3 với vị trí ở Đặng Xá (Gia Lâm) không phải là vị trí thuận lợi.

Cuối cùng và mấu chối của câu chuyện, đó là loại hình này nhà không được phép chuyển nhượng trong vòng 10 năm là một rào cản quá lớn đối với người mua.

Sức hấp dẫn sản phẩm này theo tôi đánh giá sẽ rất kém, giá nhà thương mại hiện nay đã gần tiệm cận theo chiều xuống với giá nhà thu nhập thấp (13-14 triệu/m2). Vậy không việc gì anh phải mua một sản phẩm nhà ở 10,3 triệu/m2 mà không được bán trong vòng 10 năm. Theo tôi đó là một sự lựa chọn không khôn ngoan.

Tình hình thị trường 6 tháng cuối năm sẽ ra sao thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Cá nhân tôi nhận định và theo dõi thì thấy rằng, thực sự thị trường đã cạn tiền. Ý tôi muốn nói là những người tham gia thị trường bất động sản đã thật sự hết tiền và càng không có ý định vay để mua hay đầu tư bất động sản. Người mua nhà ở thật một số vẫn đang chờ.

Đầu năm nay Phó giám đốc một sàn giao dịch bất động sản nói rằng vấn đề là đầu ra, tức là làm dự án để bán cho ai mới là quan trọng. Ông ấy đã nói đúng. Ngân hàng bơm tiền nhưng bơm tiền cho ai, cho DN không có ý nghĩa, khi phát triển dự án mà không bán được sản phẩm. Hạ lãi suất khuyến khích người dân mua, nhưng tâm lí tiêu dùng và đầu tư lúc này rất yếu. Những đối tượng muốn vay để mua hay đầu tư thì bản thân họ vẫn còn đang nợ ngân hàng.

3 năm qua, từ những người không biết gì về bất động sản, đến những nhà đầu tư, đầu cơ chuyên nghiệp, những người có nhu cầu về nhà ở tất cả ít nhiều đều “dính” và bất động sản. Và giờ đây tiền của họ vẫn đang bị kẹt ở đó, cơn lốc bất động sản thời gian qua đã cuốn hết tiền của họ đi rồi, đặc biệt là các dự án góp vốn, không triển khai được.

Vậy thì câu hỏi là tiền ở đâu. Trên một khía cạnh tích cực nào đó thì cùng phải nhìn nhận, tiền đã vào hạ tầng, vào người dân được đền bù GPMB đất, vào các dự án đã hoàn thành, hoạc dở dang, tiền vào xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng, tiền được mang đi đầu tư cả lĩnh vực khác và vào lobby dự án nữa (cười)…

Xin chân thành cảm ơn ông!

Diệu Vy thực hiện