Nói “đây là thời điểm thích hợp để đầu tư” là thiếu hiểu biết!
Chủ nhật, 19 Tháng 8 2012 14:30

Tuần này chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh sẽ có cuộc trò chuyện ngắn với độc giả về thị trường bất động sản thời gian qua.

 

Thưa ông, ông giải thích thế nào về việc một số chuyên gia, thậm chí nhà quản lý tuyên bố “đây là thời điểm thích hợp để đầu tư, hay có tiền tôi sẽ mua nhà vào lúc này?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Thực ra thì ai cũng có quyền dự đoán về bất kì cái gì, bạn và tôi cũng vậy. Điều mà tôi quan tâm là ai phát ngôn ra câu đó (tư cách), và lý lẽ của người ta (có thuyết phục) hay không.

Tôi sẽ nói về tư cách trước, ở Việt Nam theo tôi không có một cá nhân, tổ chức nào đủ uy tín, dữ liệu, và độ am hiểu thị trường để đưa ra một nhận định cụ thể như vậy.

Hiện nay trên thế giới chẳng hạn có ba tổ chức đánh giá tín nhiệm tài chính Standard & Poor’s, Fitch và Moody’s. Nói về uy tín và bề dày bạn nên nhớ rằng Standard & Poor’s thành lập năm 1860. Họ có một hệ thống dữ liệu khổng lồ, cách đánh giá khoa học tiên tiến và sự khách quan, có thừa độ tin cậy, được tất cả các tổ chức công hay tư, các quốc gia trên toàn thế giới thừa nhận. Nhưng bản thân họ cũng chỉ đưa ra những nhận định vĩ mô, đánh giá dài hạn về tín nhiệm, không đưa ra các nhận định cụ thể, chi tiết.

Về cá nhân có hai dạng, các nhà quản lý, hoạch định chính sách, người đứng đầu các Hiệp hội và các chuyên gia độc lập, hay các chuyên gia làm việc trong các tổ chức có uy tín. Ở các nước có thị trường phát triển, các quan chức, nhà hoạch định chính sách không bao giờ đưa ra nhận định cụ thể, đó là nguyên tắc thể hiện tính chuyên nghiệp cao.

Còn lại các chuyên gia độc lập, hoạc làm việc trong các tổ chức có uy tín, họ có thể đưa ra các dự báo, nhưng cũng rất thận trọng và không bao giờ đưa ra các dự báo cụ thể. Đồng thời các chuyên gia cũng phải chấp nhận rủi ro là những dự báo đó gắn liền với uy tín của họ. Cho nên cũng chỉ có một loại chuyên gia có uy tín, còn loại thứ hai khó tồn tại sau vào lần dự báo.

Chủ tịch Cục Dự trữ Liên Bang Mỹ (FED), nếu phát ngôn, thị trường sẽ nuốt từng lời của ông, và phản ứng tức thì, nhưng tiếc rằng ông hiếm khi làm điều đó. Ở một vị trí ảnh hưởng như vậy người ta ý thức được phải cẩn trọng trong cách phát ngôn. Các quan chức chúng ta thì khác, ngày có thể lên báo vài lần, và thị trường cũng quá quen rồi nên…chẳng phản ứng gì.

Trở lại câu chuyện bạn nói về dự đoán thị trường của các chuyên gia, hay nhà quản lý chúng ta “đây là thời điểm thích hợp để đầu tư, hay mua nhà” tôi đánh giá là thiếu hiểu biết, thiếu chuyên nghiệp, không đủ độ tin cậy và không đáng để quan tâm.

Đặc biệt tôi rất dị ứng với một vị ở Hiệp hội bất động sản Việt Nam mấy năm nay cứ lần nào lên báo là lại phát biểu “đây là thời điểm thích hợp để đầu tư”! Tôi nghĩ nếu ai đã nghe lời ông này thì “đây là thời điểm thích hợp để nhảy cầu”…(cười).

Cụ thể ông không đồng ý với đánh giá đó, và ông thấy cần phải thận trọng khi đánh giá về thì trường lúc này?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Đúng vậy. Tôi sẽ nói về ý “thời điểm thích hợp để đầu tư”. Những lý lẽ của họ cơ bản vẫn dựa trên việc giá đã giảm rất sâu, thậm chí về giá vốn nên mua vào, như trường hợp của chứng khoán. Theo tôi lý lẽ đó là không thuyết phục. Thực ra trong đầu tư giá cao thấp chưa phải là quá quan trọng, nếu bạn mua giá cao mà vẫn bán được giá cao hơn, thì với tư cách là nhà đầu tư bạn đã thắng. Người đầu tư người ta chỉ quan tâm đến lợi nhuận. Câu hỏi quan trọng nhất được đặt ra trong lúc này đối với họ là bao giờ thu được lợi nhuận và bao nhiêu.

Hiện nay điều quan trọng nhất là giá cả thị trường nhà đất vẫn diễn biến phức tạp do lực cầu hay dòng tiền rất khó dự đoán. Nên việc quyết định đầu tư là khá mạo hiểm.

Tôi nghe nói gần đây biệt thự cũng bắt đầu giảm giá, tín hiệu đó cho thấy thành trì bảo thủ cuối cùng trong rổ hàng hóa nhà đất phải xuống nước, vì nắm giữ biệt thự là những đối tượng rất vững mạnh về tài chính. Chưa nói sản phẩm hàng hóa này số lượng không quá nhiều. Rồi ngay cả chung cư từng được xem là cao cấp nay phải bán với giá từ 17 triệu/m2.

Nói về giá, tôi cho rằng giá nhà đất cụ thể như tại Hà Nội hiện nay vẫn ảo rất cao. Độ ảo đó ta có thể tính được từ giá vốn cộng trượt giá đến giá hiện tại. Khoảng cách đó chính là giá đã được “bơm”. Tôi lấy ví dụ, một sản phẩm đang sử dụng, căn hộ N05 Trung Hòa Nhân Chính, ở thời điểm bán 24 triệu/m2, đấy không phải là giá vốn mà giá DN đã có lãi rất cao. Có thời điểm nó đã lên đến hơn 42 triệu/m2, giờ đây nó giảm về 34-38 triệu/m2. Vậy thì giá được “bơm” vẫn còn rất lớn, gần 1,5-2 tỷ/căn, giá ảo vẫn lớn.

Nhưng tại sao giá nhà đất hiện không giảm nhiều khi mà lực cầu rất yếu, theo tôi đó là do yếu tố “neo giá”. Có yếu tố này là do cơ cấu nắm giữ nhà đất Hà Nội rất đặc thù. Đại đa số những người nắm giữ nhà đất Hà Nội không phải vay ngân hàng nhiều, họ coi đó là tài sản, nếu tài sản xuống giá vẫn là tài sản không có áp lực phải bán vì đó là tiền nhàn rỗi đầu tư.

Trong khi đó nhiều chủ đầu tư vẫn ảo tưởng rằng mình không thể bán với giá vốn, hoạc lãi ít nên vẫn ung dung, đa số các chủ đầu tư tại Hà Nội “tay không bắt giặc” dựa vào thói quen huy động được vốn của các nhà đầu tư thì làm tiếp, nếu không thì dừng dự án, không việc gì phải giảm giá.

Trước đây nhiều người nắm giữ cổ phiếu cũng không bao giờ tin có ngày nó xuống dưới mệnh giá, nhưng rồi đến lúc nó xuống dưới mệnh giá mà bán vẫn không ai mua, ngày đó có đến với bất động sản hay không vẫn là một câu hỏi bỏ ngỏ.

Xin chuyển sang một đề tài khác, giá dịch vụ chung cư hiện nay ra sao thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Chắc chắn phải điều chỉnh theo giá thị trường. Đơn giản vì đây là một dịch vụ, yếu tố thị trường đã hội đủ, người cung cấp dịch vụ lẫn người được được cung cấp hoàn toàn có thể “thuận mua vừa bán”. Giá cao, dịch vụ không tương xứng tôi không mua, ngược lại dịch vụ tốt, mà giá rẻ tôi không bán. Chỉ có điều Nhà nước phải đứng ở giữa điều tiết mối quan hệ này thông qua việc đánh giá dịch vụ tốt hay kém, và khống chế doanh nghiệp không “làm giá” bằng cách việc thẩm định giá đầu vào mà các doanh nghiệp phải chi phí, từ đó đưa ra mức quy định hợp lí đối với người dân.

Có một điều thú vị khác mà tôi muốn đề cập đó là: Trong trường hợp tôi thừa nhận dịch vụ của anh tốt thật, nhưng tôi không có khả năng chi trả, vì giá của anh so với các nơi khác quá cao, tôi phải làm thế nào vì tôi trót mua nhà của anh rồi. Đó chính là nguyên nhân của các cuộc phản kháng gần đây ở các tòa chung cư cao cấp.

Vấn đề của các cuộc phản kháng hiện nay có phải liên quan đến việc giá cao mà dịch vụ kém hay không, hay chỉ vì người dân không có khả năng chi trả?

Như bạn biết không phải ai có tiền mua chung cư cao cấp cũng có khả năng chi trả tiền dịch vụ cao cấp. Đó là tình trạng của chúng ta. Thực ra khi bạn ở trong một tòa chung cư cao cấp tức là bạn phải xác định bạn đang sống trong một cộng đồng khác, một cộng đồng có thu nhập khá cao. Chủ đầu tư kì vọng sẽ kinh doanh dịch vụ thu lợi nhuận đối với cộng đồng cao cấp này khi tòa nhà đi vào hoạt động.

Tôi đã từng chứng kiến hai ông bà cụ về hưu, được con cái báo hiếu bằng cách góp tiền mua cho một căn chung cư cao cấp để sống. Nhưng rồi lương hưu của các cụ chỉ đủ chi trả tiền điện nước, tiền sinh hoạt hàng tháng, không có tiền trả cho dịch vụ cao như thế. Đương nhiên các cụ sẽ phản đối. Đấy rõ ràng không còn nằm ở câu chuyện giá dịch vụ có xứng đáng hay không.

Còn nữa, hiện nay các đối tượng ở chung cư do Nhà nước bao cấp về dịch vụ khá đông, đó là các loại hình nhà xã hội như nhà thu nhập thấp, nhà tái định cư, nhà giãn dân, nhà sinh viên, nhà công nhân…Ngoài ra trong các khu đô thị kinh doanh nhà thương mại do các doanh nghiệp nhà nước đầu tư giá dịch được bao cấp nên còn rất thấp. Điều đó cũng gây ra sự so sánh với các dự án cho doanh nghiệp tư nhân bỏ tiền ra đầu tư. Tôi nghĩ Nhà nước cũng phải tính đến việc điều chỉnh hai hệ thống giá này.

Cuối cùng người mua nhà cũng nên tính toán khả năng chi trả giá dịch vụ, tham khảo giá trước khi quyết định mua căn nhà mình định sinh sống.

Xin cảm ơn ông!

Diệu Vy thực hiện