“Giá của bất động sản Hà Nội hiện nay là phi lý và bất công nhất thế giới!”
Chủ nhật, 09 Tháng 9 2012 14:29

Tuần này ông Huỳnh Hiểu Minh có cuộc trao đổi thú vị với độc giả Thongtinduan.vn.

Có nhiều vấn đề thời sự trong những tuần qua, nhưng có lẽ chúng ta sẽ bắt đầu từ xu hướng khiếu kiện của người mua nhà đối chủ đầu tư đang gia tăng thưa ông?

Trước hết tôi phải nói luôn, tôi sẽ không đi sâu phân tích đúng sai trong các tranh chấp. Trong một bài trả lời đầu năm nay tôi đã dự báo điều này rồi. Nó xuất phát từ một việc rất đơn giản: Dân mình không có theo quen hay văn hóa sống và làm việc theo luật. Không quan tâm nhiều đến khía cảnh pháp lí khi buôn bán, dù là một văn bản có vài trang giấy cũng không chịu đọc. Cũng phải nói thêm rằng bối cảnh thị trường “mua là thắng” trước đây đã cổ vũ cho thói quen này dẫn đến hậu quả hôm nay.

Tôi nghĩ các cuộc xung đột thế này còn kéo dài một thời gian nữa.

Những người mua nhà trong tương lai nên xem đây là một bài học. Tôi vẫn thường nói vui với bạn bè rằng người mua nhà, nhà đầu tư nhà đất tại Hà Nội là “dễ lừa” nhất. Ngoài nhẹ dạ, cả tin, họ còn nghĩ rằng tham gia bất động sản là có ngay vài tỷ, có thể giàu nhanh chóng, vì thế sẵn sàng bỏ qua mọi thứ. Có một dạo chỉ cần đưa một tấm bản đồ photo với các lô nhà được chia sẵn rồi đưa cho người mua chọn là họ có thể xuống tiền ngay. Chưa bao giờ đến khu đất đó, không biết chủ đầu tư là ai, pháp lí dự án thế nào. Tôi hỏi bạn trên thế giới này có nơi nào dễ làm ăn hơn Hà Nội không?

Vừa qua hiện tượng chung cư giá rẻ Đại Thanh được nói đến với nhiều luống ý kiến khác nhau, ông bình luận thế nào?

Dưới quan sát của tôi đặt trong bối cảnh thị trường hiện nay thì đây là một hiện tượng thú vị của thị trường bất động sản.

Vậy nó thực sự gây sốt vì cái gì? Tôi nghĩ điểm mấu chốt là diện tích. Từ trước đến nay chưa có chủ đầu tư nào đưa ra loại diện tích nhỏ như vậy đối với nhà ở thương mại (42-66 m2). Chính là diện tích chứ không phải yếu tố nào khác đã kéo tổng tiền căn hộ giảm xuống chỉ còn 550-900 triệu đồng/căn hộ. Nó biến giấc mơ gần như vô vọng về sở hữu nhà Hà Nội của đại bộ phận người dân đang dần trở thành hiện thực.

Đây có thể là “phát súng” đầu tiên báo hiệu sự thay đổi mạnh mẽ trong tư của chủ đầu tư: bán cái thị trường cần. Tôi xin lưu ý bạn là ngay cả thị trường được coi là linh hoạt và sát thực với nhu cầu của người mua như ở TP HCM cũng không làm được điều này. Theo thông tin tôi có được chủ đầu tư đã bán 1.800 căn và hiện chỉ còn hơn 100 căn. Một con số mà chỉ trong thời kỳ đỉnh cao của thị trường người ta mới giám mơ. Chúng tôi cũng đã bỏ thời gian để tiến hành các cuộc thăm dò, nghiên cứu thì thấy rằng các nhà đầu tư, đầu cơ không hề “ôm” hàng như báo chí phản ánh. Vì họ lập luận rằng lợi nhuận của chung cư giá rẻ rất thấp, thêm nữa chủ đầu tư tung khối lượng hàng rất lớn nên việc đầu cơ dựa vào yếu tố khan hiếm là hoàn toàn không khả thi.

Có một điều đáng tiếc với thông tin trên báo chí chúng ta là đáng lẽ chúng ta nên đi tìm hiểu thấu đáo để giải mã hiện tượng “chung cư Đại Thanh”, rút ra nhiều bài học cho người mua, chủ đầu tư, cho thị trường để nghiên cứu phát triển loại hình này thì chúng ta lại hoài nghi và dèm pha nó. Rốt cục là chúng ra không thể đi đến cùng bản chất của hiện tượng.

Ông đánh giá thế nào về thông tin báo chí hiện nay về thị trường bất động sản.

Chúng tôi đã bỏ ra 5 năm để nghiên cứu sâu thị trường bất động sản tại Hà Nội và thấy rằng, những thông tin được phản ảnh trên báo chí hiện nay không phản ảnh được bản chất của thị trường.

Phải nói thật rằng báo chí, các chuyên gia của chúng ta không am hiểu thị trường dẫn đến phản ảnh những thông tin không đúng bản chất. Các nhà quản lí không có cơ chế minh bạch, hay buộc chủ đầu tư phải minh bạch thông tin, chúng ta không có một cơ quan thống kê dữ liệu thị trường bất động sản đầy đủ và chuẩn xác. Dẫn đến việc đa số người mua nhà tự ngụp lặn trong bể thông tin, không có thông tin thật để quyết định. Đó theo tôi là một bi kịch.

Ông có thể nói cụ thể hơn?

Chẳng hạn chúng ta hay nói “đáy” bất động sản, theo tôi thì chúng ta không nên bàn câu chuyện “đáy” nữa vì giá bất động sản Hà Nội đã thoát li khỏi đáy quá xa rồi. Thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay xét về sức mua và thu nhập của người dân so với giá là một trong những thị trường bất công và phi lý nhất trên thế giới.

Tôi không muốn nhắc lại các con số nhưng nếu so sánh tương đối thì nhà đất ở các thành phố lớn của chúng ta đắt gấp khoảng 20-30 lần so với các nước có cùng thu nhập, và khoảng 100 lần so với các nước phát triển.

Thông tin của chúng ta đa số phản ánh hiện tượng chứ không đi sâu phân tích bản chất. Gần đây tôi quan sát thấy có hiện tượng báo chí chụp các bức ảnh về khu đô thị bỏ hoang. Nhưng tôi rất ít thấy phân tích bản chất của hiện tượng này một cách sâu sắc. Độ am hiểu thị trường của đội ngũ viết bất động sản của chúng ta rất yếu. Khi có một hiện tượng, một sự kiện thì tất cả đều phản ánh giống nhau, ít ai đào sâu tìm hiểu, có góc nhìn khác biệt để đưa đến cho người đọc một cái nhìn đa chiều và thấu hiểu bản chất.

Ông nhận xét thế nào về quy hoạch Hà Nội?

Theo hiểu biết của tôi thì quy hoạch Hà Nội của chúng ta chẳng có vấn đề gì lớn.

Bản chất của quy hoạch những thành phố lớn như Hà Nội là thiếu tiền, thiếu nguồn lực để có thực hiện nó một cách bài bản. Từ mệnh đề đó cộng với cơ chế không minh bạch sinh ra ưu tiên nguồn lực vốn đã ít ỏi không đúng chỗ khiến quy hoạch chưa hiệu quả.

Đề án quy hoạch Hà Nội đã xong, một bản quy hoạch rất bài bản, với tầm nhìn khá xa. Tôi nghĩ vấn đề còn lại là nguồn lực hay ưu tiên nguồn lực để thực hiện nó.

Ông có thể nói rõ hơn?

Chúng ta nên có một ít kiến thức về quy hoạch, kiến trúc để không cầu toàn về nó. Hà Nội của chúng ta hiện đang phát triển theo mô hình “Đại đô thị” hay tình trạng chúng ta hay nói một cách hoa mỹ là “Đô thị hóa”. “Đô thị hóa là gì”, hiểu một cách đơn giản là làng mạc ít đi và phố xá nhiều hơn.

Mô hình “Đại đô thị” là phát triển theo vết dầu loang một cách tự phát, phát triển đô thị lan đến đâu nhập những thành phố nhỏ, đô thị nhỏ, thành một đô thị lớn. Nó là biểu hiện của một đất nước thiếu nguồn lực dẫn đến phát triển thụ động. Hiện nay chúng ta có quy hoạch rồi, nhưng phải còn rất lâu nữa mới thực hiện được nó. Chẳng hạn chúng ta có quy hoạch khu công nghệ cao Hòa Lạc từ lâu, nhưng hiện giờ nó phát triển đến đâu thì ai cũng biết.

Tôi lấy ví dụ khác, không phải ý tưởng xây thủ đô hành chính mới tại Ba Vì là một ý tưởng điên rồ như người ta gán cho nó. Chỉ có điều chúng ta chỉ có quỹ đất, không có nguồn lực để làm giao thông lên đó, và xây dựng các cơ sở vật chất ở đó mà thôi.

Cách đây hàng thế kỷ người Mỹ muốn quy hoạch một thủ đô hành chính xứng tầm. Các nhà quản lí, các kiến trúc sư đã ngồi lại với nhau vẽ ra, lập quy hoạch một thành phố hoàn toàn mới. Sau đó người ta tiến hành xây dựng, thủ đô Washington D.C như ngày nay. Nó là một trong những thủ đô đẹp và tầm vóc nhất thế giới, phải biết rằng trước đó D.C là một vùng đầm lầy, không một bóng người ở. Những thủ đô như thế gọi là “planed city”, thành phố được quy hoạch mới 100%. Chúng ta cũng có thể xây dựng được một thành phố như thế với điều kiện có quỹ đất vài trăm ngàn héc ta đất sạch, và có nguồn lực hàng trăm tỉ đô la. Còn hiện nay chúng ta phải chấp nhận một hiên trạng Thủ đô như đang thấy, không có cách gì khác. "Đại đô thị" sẽ lộn xộn, không đẹp, không bài bản, nó chỉ thể hiện sự phát triển.

Vậy nguồn lực là vấn đề lớn khi nói về quy hoạch phải không thưa ông?

Đúng là nó rất quan trọng. Chúng ta muốn làm bài bản, xây nhà chỗ này, làm đường chỗ kia, nhưng chúng ta không có tiền, dẫn đến tình trạng “liệu cơm gắp mắm”, có đến đâu, làm đến đó, ngay cả khi có quy hoạch trong tay. Tôi lấy ví dụ nếu không có tiền ứng trước của một tập đoàn đa quốc gia khổng lồ như Posco chúng ta có làm nổi đường cao tốc Láng - Hòa Lạc dài 30 km không, không có vốn vay của Nhật chúng ta có làm nổi đường vành đai 3 trên cao nhanh như thế không? Bây giờ chúng ta có quy hoạch bài bản rồi, nhưng liệu sự bài bản đó có được hiện thực hóa không?

Nhưng nói như thế chúng ta cũng chẳng nên bi quan, đó là tình trạng chung của các nước đi trước chúng ta ở Đông Nam Á như Malaysia, Indonesia, Philippin thậm chí cả Thái Lan.

Nói về mô hình “đại đô thị” thì mở rộng Hà Nội là ví dụ điển hình nhất của mô hình này.

Hà Nội có nguồn lực có nhu cầu mở rộng ra, Hà Tây có quỹ đất, nhu cầu phát triển thành đô thị lớn, như vậy là “đại đô thị” được hình thành. Hiện dáng vóc của “đại độ thị” Hà Nội đang dần hiện ra, tràn qua vành đai 3 chỉ một thời gian ngắn nữa sẽ tiến về phía Tây càn quét qua khu vực Tây Mỗ, Đại Mỗ nhập vào khu vực chuỗi đô thị Lê Trọng Tấn kéo dài, Nam, Bắc An Khánh, Vân Canh, Xuân Phương…của Hoài Đức, các khu đô thị trục QL 32 chạm đến vành đai 4. Chếch sang phía Nam, nó sẽ tiến theo đường Lê Văn Lương kéo dài, và đích đến là “thủ phủ” của Hà Nội mới - hàng loạt khu đô thị tại Hà Đông. Ở phía Đông bên kia sông Hồng cũng vậy, chuỗi các khu đô thị Việt Hưng, Sài Đồng, Đặng Xá, Ecopark…cũng đã hình thành rất nhanh chóng, nếu còn nguồn lực để phát triển nó sẽ “nuốt gọn” một phần Bắc Ninh, Hưng Yên. Khi đó hai tỉnh này có thể lại thành Hà Nội mở rộng.

Các nhà quy hoạch kiến trúc của chúng ta vẫn không hài lòng với quy hoạch thủ đô, ông đánh giá thế nào?

Các lý thuyết gia quy hoạch của chúng ta mơ mộng lắm, khi đề xuất điều gì, phê phán điều gì chúng ta nên đặt vào vị trí của chính quyền, hiểu được nguồn lực thực tế của đất nước. Tôi chỉ xin nhấn mạnh một điểm, đó là với nguồn lực ít ỏi chúng ta phải biết ưu tiên phát triển.

Tôi sẽ bàn về chủ đề này thêm trong lần sau nhân nói về sự thú vị của hệ thống giao thông Hà Nội.

Xin cảm ơn ông!

Diệu Vy thực hiện