Chung cư 10 triệu/m2: Chuyện chẳng có gì mà ầm ĩ!
Chủ nhật, 28 Tháng 10 2012 17:46

Tuần này ông Huỳnh Hiểu Minh có cuộc trao đổi với độc giả thongtinduan.vn về các vấn đề thời sự bất động sản trong tháng qua.

 

Thưa ông, chung cư 10 triệu/m2 ở Hà Nội thực sự đã gây một cơn bão truyền thông trong tuần qua. Hóa ra làm chung cư giá rẻ không hề đơn giản?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Tôi phải nói thế này, ở xứ chúng ta thông tin thường là thông tin nhiễu loạn, không phản ảnh đúng bản chất vấn đề. Nên mỗi người nói một kiểu, hiểu một kiểu.

Về chung cư Đại Thanh tôi phải khẳng định mấy chuyện sau đây.

Thứ nhất, giá 10 triệu/m2 chủ đầu tư là có lãi là hoàn toàn đúng. Tại sao, họ có ba lợi thế, một là không vay ngân hàng hoàn toàn vốn tự có, đó là lợi thế vô đối. Hai, họ phát triển dự án trên quỹ đất đô thị ngoài vành đai 3 với giá đầu tư cả dự án từ rất lâu nên giá mềm. Cuối cùng họ là một trong ít chủ đầu tư hiện nay trên cả nước làm từ bê tông, tiến thi công, giám sát, thiết kế…Tức là một nhà phát triển bất động sản hoàn hảo từ A đến Z, tiết giảm chi phí tối đa, thất thoát trong xây dựng cơ bản gần như không có. Ba lợi thế đó hiện không một chủ đầu tư nào ở Hà Nội có được. Họ đã từng làm được chung cư giá thành 5 triệu/m2 vẫn có lãi, thì không có lí gì họ không bán được chung cư 10 triệu/m2 khi có trong tay vố số lợi thế.

Về chiến lược kinh doanh khi người ta đầu tư trong bối cảnh khó khăn, bỏ ra 3 đồng tiền mặt nếu thu về được 4 đồng thì tốt, nếu không thu về được 3,5 đồng cũng không sao, còn trong hoàn cảnh này chủ đầu tư có thu về 3,2 đồng cũng không phải là tệ. Đó là câu chuyện chung cư Đại Thanh.

Nhiều chủ đầu tư lo lắng và cho rằng khách hàng sẽ về hết dự án Đại Thanh?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Họ sai lầm hoàn toàn, và lo lắng một cách cực đoan. Dự án Đại Thanh về bản chất là dự án phân khúc giá rẻ, nhưng vị trí lại không phải là quá lý tưởng. Nó không có khả năng cung hàng để làm bão hòa phân khúc, vì không phải toàn bộ dân Hà Nội muốn về đấy ở. Đó là chưa nói đến chuyện nó cũng không có lợi thế so sánh với những phân khúc khác.

Mỗi dự án đều có lợi thế riêng của mình từ vị trí cho đến tiện ích, không phải tất cả khách hàng thu nhập thấp sẽ đổ dồn về đây sinh sống. Tôi tính toán họ chỉ thu hút được lượng khách hàng có điều kiện sinh hoạt thuận tiện trong đó có nơi công tác, hay làm việc trong vòng bán kính 5-7 km mà thôi. Một người làm việc ở Cầu Giấy sẽ cân nhắc, một người làm việc ở Hồ Gươm thì càng phải tính toán. Có thể họ sẽ tiếp tục dành tiền để chờ một dự án có vị trí thuận lợi hơn, kể cả giá có cao hơn Đại Thanh. Cho nên câu chuyện ở đây là giá chưa phải là tất cả.

Thế còn câu chuyện bán phá giá?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Đó là một nhận thức ngớ ngẩn. Tôi giám chắc rằng bản thân người phản đối việc bán phá giá cũng không hiểu đúng cụm từ “bán phá giá” mà tiếng Anh gọi là “dumping”.

Trước hết thuật ngữ “bán phá giá” là dùng cho thương mại quốc tế chứ không phải nội địa. Tức là sản phẩm xuất khẩu bán vào một thị trường quốc tế dưới giá thành, mục tiêu là cạnh tranh sản phẩm tiến đến đánh bại đối thủ chiếm lĩnh thị trường bằng các biện pháp không lành mạnh. Các biện pháp chống bán phá giá (anti dumping) thường được áp dụng theo luật của tổ chức WTO sau khi cơ quan thương mại của nước đó tiến hành điều tra chi tiết, trong đó có cả việc tìm hiểu liệu chính phủ của nước xuất khẩu có tham gia tài trợ cho việc bán phá giá hay không? Ngược lại các nước bị áp dụng các biện pháp chống bán phá giá cũng thường có xu hướng lên án chủ nghĩa bảo hộ trong thương mại quốc tế.

Sở dĩ tôi trình bày dài dòng như vậy để thấy rằng chúng ta hoàn toàn không hiểu gì về “bán phá giá” và “chống bán phá giá”.

Tóm lại nếu chủ đầu tư chung cư Đại Thanh có bán 5 triệu/m2, thì đó là câu chuyện của cá nhân doanh nghiệp họ. Không có bất kì một luật, tổ chức nào ngăn cấm điều đó. Tôi đánh giá cao trong bối cảnh hiện nay nếu có càng nhiều doanh nghiệp bán phá giá càng tốt. Đó hẳn là những doanh nghiệp rất mạnh, dám dũng cảm kéo giá xuống, chịu “ăn” ít đi và ở khía cạnh nào đó nếu bán phá giá tại thị trường Hà Nội này đó là một điều rất tốt. Nếu các doanh nghiệp khác "tố" chung cư Đại Thanh bán phá giá, thì chủ đầu tư chung cư này cũng hoàn toàn có thể 'tố" ngược các chủ đầu tư khác "neo giá" nhằm thao túng thị trường (cười).

Tại sao ông lại nói như vậy?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Đơn giản, giá bất động sản ở Hà Nội là một cái giá vô lí và bất công nhất thế giới như tôi đã từng nói. Các yếu tố để hình thành giá bất động sản Hà Nội đều phi thị trường. Đã đến lúc cần hạ giá xuống thấp để tất cả cùng chúng ta thấy được giá thật, các cơ quan quản lí, chủ đầu tư, kể cả người mua nhà. Khi chúng ta nhìn thấy được giá sàn một m2 căn hộ chung cư là bao nhiêu thì sẽ có có cái nhìn so sánh đúng hơn về giá thật của thị trường bất động sản Hà Nội, có cái nhìn đúng hơn về thị trường này.

Xin chân thành cảm ơn ông!