Làm gì có cái gọi là “nhà cho người thu nhập thấp”!
Thứ năm, 20 Tháng 6 2013 09:03

Tuần này chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh đã có cuộc trao đổi về thị trường nhà ở trong thời gian qua.

 

Thưa ông gần đây khi thị trường BĐS tiếp tục đi xuống hình như “nhà cho người thu nhập thấp” được nói đến nhiều như là một cứu cánh?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Tôi phải nói thẳng và cũng xin nhiều người dân đừng phật ý. Làm gì có cái gọi là “nhà cho người thu nhập thấp”, người thu nhập thấp lo ăn còn chẳng xong, lấy đâu tiền mua nhà.

Chúng ta phải làm rõ một số khái niệm: Trên thế giới, ngay cả ở các nước phát triển, việc sở hữu nhà cá nhà là vô cùng khó khăn. Những người sở hữu nhà thường là ở các tầng lớp trung lưu, hoạc thượng lưu nói thẳng ra là nhà giàu, những người có thu nhập cao trong xã hội. Còn những người nghèo, hay còn gọi là thu nhập thấp, thu nhập trung bình khó có khả năng sở hữu nhà.

Chúng ta không nên tạo cho người dân một ảo tưởng Nhà nước sẽ tìm mọi cách để lo cho mỗi người dân có một cái nhà. Đó là điều không tưởng. Thay vì thế chính quyền nói với người dân rằng họ sẽ cố gắng lo cho mỗi người dân chỗ ở ổn định lâu dài và nói thẳng ra là người thu nhập thấp chỉ nên đi thuê nhà.

Trong một xã hội có nhiều đối tượng thu nhập khác nhau. Những đối tượng không có khả năng chi trả để mua nhà, Nhà nước sẽ hỗ trợ bằng nhiều cách để họ có chỗ ở chứ không phải là sở hữu nhà. Cho nên chúng ta mới có khái niệm “nhà xã hội”.

Nhưng “nhà xã hội” chúng ta nên hướng đến chính sách cho thuê dài hạn hơn là bán sở hữu. Vì với giá nhà xã hội hiện nay dân cũng không có khả năng chi trả để sở hữu.

Nhưng bản thân nhiều người dân Việt Nam thu nhập thấp vẫn muốn sở hữu nhà ở?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Đó là do khát khao sở hữu nhà của người Việt quá lớn. Có thể do thói quen ăn sâu vào tiềm thức sự ổn định, chắc chắn, “an cư lạc nghiệp”. Ở nhà thuê cuộc sống bấp bênh, không ổn định. Đó cũng là một tâm lý có thể thông cảm. Vì vậy họ tìm mọi cách để sở hữu nhà, hy sinh mọi nhu cầu đời sống cá nhân, tích cóp bằng mọi giá, vay mượn để sở hữu bằng được căn nhà. Quan niệm đó xét dưới góc độ đời sống là tiêu cực. Khi người nghèo mà cũng muốn sở hữu nhà thì đời sống của họ chật vật lắm. Chính nó cũng hình thành nên một thì trường bất động sản méo mó như hiện nay. Mỗi người đều muốn sở hữu nhà thì giá bất động sản sẽ tăng cao, tăng cao thì người dân lại càng không có khả năng sở hữu, họ lại càng cố gắng, cuộc sống lại càng cơ cực.

Người dân nên thay đổi tư duy về nhà ở.

Giá nhà xã hội bao nhiêu là phù hợp thưa ông?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Không thể nói bao nhiêu là phù hợp, vì bản thân người dân không có tiền chi trả dù ở mức thấp nhất. Tôi lấy ví dụ giá bán một mét vuông căn hộ nhà xã hội xuống 8 triệu/m2, thậm chí thấp hơn với diện tích bình quân khoảng 50m2. Thì một căn hộ đã lên tới 400 triệu đồng. Người thu nhập thấp không có khả năng chi trả với mức lương từ 5-7 triệu đồng/tháng. Giỏi lắm mỗi tháng họ chỉ tích cóp được 1-2 triệu đồng, vậy thì biết đến bao giờ họ mới mua nổi một căn nhà.

Giá nhà xã hội dù đã được nhiều chính sách hỗ trợ, thì giá thành của nó cũng phải phụ thuộc vào một số yếu tố thị trường. Doanh nghiệp cũng phải có lãi, có những phần giá thành phải “cứng” không thể thay đổi được, ví dụ như giá xây dựng một mét vuông sàn.

Vậy nên nhà xã hội không phải là cứu cánh hay giải pháp cho thị trường nhà ở hiện nay.

Nhưng hiện nay nhà xã hội vẫn được triển khai rầm rộ thưa ông?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Người ta tưởng đó là cứu cánh cho thị trường bất động sản, nhưng không phải, đấy chính là điều nguy hiểm. Hiện nay một lượng lớn nhà thương mại giá đã xuống thấp vẫn ế ẩm. Họ lại tiếp tục tạo ra một lượng cung mới ồ ạt với giá không phải là rẻ so với khả năng chi trả của người dân. Cả nước đi đổ xô làm nhà xã hội mà không nghiên cứu nguồn cầu một cách chính xác, tôi e rằng đó làm một sự sai lầm.

Vậy ông tiên đoán thế nào về tương lai của loại hình nhà xã hội?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Không cần phải tiên đoán, hiện nay nhiều dự án nhà xã hội đã không bán được rồi. Nhà của Viglacera ở Đặng Xá Gia Lâm, vẫn ế ẩm. Tại sao ế, vì người dân không có tiền mua, giá cao quá lại còn ràng buộc về thời hạn chuyển nhượng. Ở những khu vực như thế nếu giá nhà khoảng 3-5 triệu/m2 thì may ra có thể có người mua. Nhưng doanh nghiệp không thể làm được cái giá đấy. Đó là một sự bế tắc.

Tôi dự đoán mấy tình huống sẽ xảy ra:

Một, các dự án nhà xã hội nếu hoàn thành mà không bán được với giá công bố ban đầu, sẽ phải hạ giá xuống thấp. Sẽ có tình trạng cạnh tranh giá nhà xã hội, và xuất hiện nhà xã hội chỉ có giá 5-8 triệu đồng/m2 ở những dự án cách xa trung tâm.

Hai, sau một thời gian nhà xã hội vẫn không bán được dù đã đua nhau hạ giá, các doanh nghiệp đi sau không dám làm nữa. Và phong trào làm nhà xã hội sẽ chấm dứt.

Ở thời điểm đó nhiều dự án nhà thương mại cũng đã xuống giá rất thấp.

Quay trở lại với vấn đề thời sự hiện nay, ông nhận định thế nào về “gói 30 ngàn tỷ”?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Đây thực sự là liều thuốc an thần cao cho thị trường bất động sản. Nhưng như tôi đã từng nói nó chỉ là liều thuốc an thần. Nó không giải quyết được cái gốc của vấn đề. Sẽ không có nhiều người dân vay được tiền, quay lại thì dù doanh nghiệp có vay được tiền tạo ra sản phẩm thì cuối cùng cung không biết bán cho ai. Đó là tương lai của gói “30 ngàn tỷ”.

Mới đây Hà Nội dự định sẽ không cấp phép cho các dự án nhà thương mại cho đến 2015, ông có bình luận gì?

Tức là bây giờ chính quyền Hà Nội bắt đầu tư duy bất động sản như một thị trường. Phải tuân theo quy luật cung cầu. Cung đã vượt quá cầu, thì bây giờ phải ngừng cung lại. Chúng ta nên chúc mừng Hà Nội.

Xin cảm ơn ông!