Thị trường BĐS Hà Nội không thể tạo ra những DN bất động sản chuyên nghiệp!
Thứ sáu, 30 Tháng 8 2013 19:22

Tuần này chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh có cuộc trao đổi về thị trường bất động sản, phân tích một thành phần quan trọng của thị trường đó là doanh nghiệp, các chủ đầu tư bất động sản tại Hà Nội.

Thưa ông gần đây một số chuyên gia vẫn dùng cụm từ bất động sản chưa xuống “đáy”, ông đánh giá như thế nào?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Tôi phải nói thẳng rằng họ là những người thiếu hiểu biết về bất động sản và khá hồ đồ. Họ phát ngôn tùy tiện và kích động người dân. Khái niệm “đáy” và “đỉnh” ở thị trường bất động sản rất tương đối, và tôi tin bản thân họ cũng không hiểu hết nghĩa của từ “đáy” trong bất động sản. Thế nào là “đáy”? Hiểu một cách nôm na theo nghĩa đen có phải “đáy” tức là ở mức thấp nhất không thể xuống được nữa. Như vậy thị trường bất động sản có bao nhiêu “đáy” kể từ khi chúng ta nghe nói đến cụm từ này suốt mấy năm qua.

Thế còn ông thì cho rằng giá bất động sản đang ở đâu?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Không thể có một câu trả lời ngắn gọn cho câu hỏi này.

Tôi chia làm 2 loại giá và cũng chỉ áp dụng cho Hà Nội nơi mà tôi am hiểu thị trường.

Thứ nhất là giá nhà chung cư bình dân. Nhà giá bình dân theo đánh giá của tôi nếu ngoài vành đai 3 từ 12-16 triệu/m2 là hợp lý. Giá bình quân thị trường hiện nay đang là 14-20 triệu/m2. Như vậy vẫn đang cao hơn khoảng 2-4 triệu/m2. Tôi tin là giá vẫn xuống tiếp. Chung cư cao cấp đồng thời cũng gắn luôn với vị trí từ vành đai 3 trở vào bình quân khoảng 28-38 triệu/m3. Theo tôi giá khoảng 22-30 triệu là hợp lí. 

Thứ hai là giá đất nền dự án ngoài vành đai 3 hiện nay có một số lượng rất nhiều các dự án xong hạ tầng kỹ thuật, thậm chí xong nhà ở giá giao động từ 16-40 triệu/m2. Giá có vẻ hợp lí, những phân khúc này rất khó đoán định. Vì lực lượng nắm giữ phân khúc này vốn khá lớn, và nhu cầu ở không cao, chủ yếu là đầu tư, thậm chí đầu cơ. Nên biên độ giao động giá lên xuống rất mạnh. Tôi dự đoán có thể sẽ xuống nữa. Nhưng khi chững và đi lên cũng rất nhanh.

Nhìn chung thì người dân có nhiều lựa chọn hơn. Và lần đầu tiên trong lịch sử thị trường bất động sản Hà Nội vào cuối năm nay sẽ có một khối lượng rất lớn nhà “chìa khóa trao tay” mà chủ đầu tư không bán được. Tức là người mua có thể mua nhà vào ở luôn trực tiếp từ chủ đầu tư. Đó cũng là một thời điểm quan trọng quyết định đối với mức giá nhà ở tại Hà Nội.

Ông đánh giá thế nào về các doanh nghiệp làm bất động sản ở Hà Nội.

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Từ ngắn gọn và lịch lãm nhất mà tôi có thể nói là: Thiếu chuyên nghiệp.

Nếu muốn đánh giá đúng lực lượng này cũng cần phải hiểu sự phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội.
Thị trường bất động sản Hà Nội chỉ mới thực sự phát triển bùng nổ 5-7 năm trở lại đây. Nó có hai yếu tố làm thị trưởng phát triển bùng nổ, một là quy mô dân số gia tăng, nhu cầu về nhà ở, về xây dựng lên cao, hai là việc sáp nhập Hà Tây và mở rộng thủ đô. Thời điểm đó số vốn đổ vào bất động sản rất lớn.

Các DN tư nhân làm bất động sản mọc ra như nấm. Các doanh nghiệp lớn của Nhà nước lớn trước đây từ nghề tay trái như xây dựng, xây lắp và các ngành nghề khác bắt đầu tập trung nhiều hơn cho bất động sản. Ví dụ như Vinaconex, Sông Đà, Sông Hồng, HUD, Handico, UDIC, Hancorp... Khi thị trường phát triển, cùng với quỹ đất sẵn có họ là những DN có lợi thế đầu tiên để trở thành nhà phát triển bất động sản. Nhưng ngay cả trong thời kỳ đỉnh cao nhất họ vẫn không dám xác định bất động sản là nghành nghề chính. Bởi vì thì trường bất động sản Hà Nội chưa chuyên nghiệp, sự đi lên, đi xuống rất nhanh chóng. Họ lo sợ sự bất ổn đó. Ngoài ra chính sách đất đai và quản lí nhà nước cũng còn nhiều bất cập, cũng là nỗi lo thường trực của họ.

Hiện nay khi thị trường đi xuống, Vinaconex, Sông Đà, Sông Hồng, Hancorp đang trở lại với ngành nghề chính, mặc dù họ đã có những thành công nhất định trên thị trường. HUD, Handico, UDIC thì vẫn đang loay hoay. Viglacera là trường hợp duy nhất có vẻ như đang quyết tâm theo đuổi ngành này, bởi họ có lợi thế là nhà sản xuất vật liệu xây dựng lớn, và còn một ít quỹ đất.

Các DN tư nhân thì sao thưa ông?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Không nhiều, tôi có thể điểm tên. Vingroup chuyên nghiệp, bài bản và tốc độ. Sản phẩm của họ chất lượng khá tốt, nhưng còn phải chờ xem. Bởi làm bất động sản ở Hà Nội phụ thuộc rất nhiều vào các biến số, không có nhiều hằng số để tham chiếu. Ví dụ chính sách, thị trường…đều là những biến số.

Trường hợp của Mường Thanh là DN tư nhân do một ông chủ quyết định cũng khá thành công. Họ chỉ tập trung vào phân khúc bình dân, bộ máy của họ linh hoạt, và nhạy bén với thị trường. Nam Cường cũng thành công nhất định với Dương Nội chủ yếu là do yếu tố thời điểm thị trường. Nhưng nếu triển khai tiếp tôi nghĩ họ cũng sẽ bế tắc.

Bitexco của Vũ Quang Hội đã thành công với The Manor, nhưng nếu làm tiếp cần thận trọng. Vì bối cảnh thị trường nay đã khác.

Cienco5 và Geleximco sau hai “đại dự án” Thanh Hà, và Lê Trọng Tấn kéo dài coi như đã rút khỏi bất động sản.

Những DN còn lại quy mô nhỏ, phát triển các dự án nhỏ lẻ, số khác sau khi “đánh quả” xong giờ không có lợi thế gì làm bất động sản cả, không vốn, không quỹ đất, không có kinh nghiệm xây dựng, thi công, giờ khó có thể tiếp tục đi theo con đường này.

Có hai tài phiệt đang lăm le tiến sang bất động sản vì có lợi thế quỹ đất và vốn hiện vẫn còn quá sớm để đánh giá đó là OGC và BRG.

Còn các DN nước ngoài thì sao thưa ông?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Đây là lực lượng tham gia thị trường mà câu chuyện thành công hay thất bại của họ đều khá thú vị.

Tôi có thể điểm tên tất cả. Keangnam Enterprise thì các bạn biết rồi, đến giờ này họ thành công đến 70%. Mảng nhà ở họ nhờ điểm rơi thị trường nên họ đã thu đủ. Mảng văn phòng, khách sạn, TTTM tôi nghĩ là họ cũng sẽ thành công. Vì dự án của họ đạt đến quy mô không có đối thủ cạnh tranh tại khu vực “trung tâm Hà Nội mới”. Capital Land, Berjaya Việt Nam, Gamuda Việt Nam, Hyundai các ông lớn đến từ Singapore, Malaysia, Hàn Quốc tôi nghĩ đã không “đọc” thị trường Hà Nội. Họ không đủ độ am hiểu, tinh quái để thành công tại thị trường này đến giờ này coi như đang gặp bế tắc. Posco lại là một trường hợp khác, với Splendora giai đoạn I có thể coi là thành công, nhưng họ cũng đang rơi vào bế tắc nếu tiếp tục triển khai các giai đoạn tiếp theo. Indochina Capital theo tôi biết cũng chỉ mới thành công 50%. Trường hợp thành công trọng vẹn duy nhất cho đến nay theo tôi đó là Ciputra của Indonesia. Tôi cũng muốn đưa ra lời khuyến cáo với Daewoo E&C tại Tây Hồ Tây, là cần cẩn trọng.

Một cách tổng quát thì ông đánh giá thế nào về DN bất động sản Hà Nội.

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Môi trường thế nào thì DN như thế. Hà Nội cần phát triển một thị trường bất động sản lành mạnh và chuyên nghiệp. Trong đó về mặt chính quyền, chính sách phải tạo điều kiện hết sức cho doanh nghiệp. Phải thay đổi mạnh mẽ thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản từ cấp phép dự án đến các chính sách về đất đai. Nếu không thì sẽ không bao giờ tạo ra một tầng lớp DN có chiến lược, có tầm nhìn dài hạn, chuyên nghiệp, từ đó lợi ích về mặt Nhà nước sẽ không được bao nhiêu.

Về phía DN phải thực tế, không mơ hồ với thị trường mà tôi gọi là “không điển hình” này, phải gắn chặt với nhu cầu nhà ở thực sự của người dân, không ảo tưởng, trông chờ và các chính sách như chờ hỗ trợ của Nhà nước. Hà Nội là một thị trường nhiều đặc thù, cần phải hiểu nó mới thành công. Các DN tồn tại được đến giờ này tại Hà Nội là các DN có kinh nghiệm, rất nhạy bén linh hoạt với thị trường và có thừa độ tinh quái.

Xin cảm ơn ông.