Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Nguồn cung căn hộ nội đô bắt đầu cạn dần
Thứ năm, 27 Tháng 3 2014 08:00

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh trở lại với phần trả lời về các vấn đề thời sự của thị trường bất động sản hiện nay.

 Bắt đầu với vấn đề thời sự nhất, Ông đánh giá thế nào về sự kiện “gói 50 ngàn tỷ mới được đưa ra”?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Tôi không có nhiều thông tin về động thái này, nhưng qua những gì mà báo chí phản ánh thì đây về bản chất là cuộc giải phóng hàng tồn vật liệu xây dựng, nhưng cũng chỉ nhắm vào một số tên tuổi đã “vận đông” được. Nó sẽ chẳng ảnh hưởng gì đến thị trường bất động sản. Đó là cuộc chơi chính giữa Ngân hàng và anh bán vật liệu xây dựng. Về mặt bản chất thì chỉ có hai đối tượng trên mới có lợi ích thực sự. Về mặt hình thức ngân hàng cần thận trọng khi chọn mua vật liệu cho dự án nào, vì phải xem là dự án mà mình mua vật liệu xây dựng để hoàn thiện có bán được không. Bán được thì chủ đầu tư mới có khả năng trả nợ cho mình. Câu chuyện chỉ có vậy thôi.

Sắp đến mốc 8/4 thời điểm mà theo thông tư mới của Bộ Xây dựng sẽ có hiệu lực, theo đó thì chỉ có duy nhất một cách tính diện tích. Ông đánh giá tổng thể tác động của quy định này như thế nào?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Về bản chất mà nói thì quy định này theo tôi là văn minh hơn, nhưng nói chủ đầu tư hay người mua nhà có lợi hơn thì hoàn toàn không đúng. Đơn giản chúng ta chỉ hình dung, cái phần diện tích mà cả chủ đầu tư và người mua nhà không muốn trả tiền nó biến đi đâu và theo quy định mới thì ai sẽ trả tiền cho phần ấy. Xin thưa nó vẫn nằm đấy, nó sẽ hòa vào giá thành tổng thể của căn hộ. Còn nói, theo cách tính mới chủ đầu tư sẽ phải tăng giá, cũng không hẳn như thế. Tăng giá có thể là về mặt hình thức, chứ không tăng về mặt bản chất. Ngoài ră nếu muốn tăng giá tổng căn hộ thì phải phủ thuộc vào khả năng chấp nhận của người mua. Nếu người mua thấy cao họ sẽ không mua mà sang dự án khác, chủ đầu tư lại phải hạ giá, lúc đó là câu chuyện thị trường. Tóm lại, giá bán căn hộ vẫn phải phụ thuộc vào thị trường đó là bản chất vấn đề, không phải phụ thuộc vào cách tính diện tích. Cách tính diện tích chỉ phản ảnh mặt hình thức, tổng giá trị căn hộ không đổi. Tôi lấy vị dụ để bạn dễ hình dung: tôi mua một căn hộ 50m2 giá 20 triệu đông/m2, tổng giá trị căn hộ là 1 tỷ (cách tính diện tích phủ bì, tim tường, tức là tính diện tích cả tường bao, tính cả cột hộp kỹ thuật). Bây giờ theo thông tư mới của Bộ Xây dựng chỉ có một cách tính, đó là tính thông thủy, tính diện tích sử dụng, như vậy diện tích căn hộ trên chỉ còn 45m2 chẳng hạn, vậy chủ đầu tư sẽ tính giá bán mới là 22,22 triệu đồng/m2, tăng so với giá cũ 2,2 triệu/m2, nhưng tổng giá tiền căn hộ mà tôi bỏ ra vẫn không đổi (vẫn là một tỷ đồng).

Vậy thì ông dự đoán sự kiện này có tác động gì sau ngày 8/4 không?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Gần như là không có gì, chỉ có điều như tôi đã nói là nó sẽ văn minh hơn, tâm lí người mua nhà thoải mái hơn. Tại sao lại văn minh, tôi mua một căn hộ, tôi chỉ bỏ tiền trả cho phần diện tích tôi sử dụng, về logic mặt trực quan đó là điểu hiển nhiên. Còn những diện tích khác là ông bắt buộc phải xây để tạo ra diện tích sử dụng cho tôi, ông cứ tính vào giá thành và ông đưa ra mức giá cho tôi, tôi chấp nhận được thì tôi mua. Thậm chí lúc đó ông sẽ tính toán tối ưu hóa các phần diện tích cột hộp để có một diện tích sàn sử dụng nhiều nhất. Nhưng tóm lại đấy vẫn là việc của chủ đầu tư.

Mới đây Bộ Xây dựng công bố số liệu Hà Nội có hơn 3000 căn hộ tồn kho, ông đánh giá như thế nào?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Đây là một bằng chứng mới nhất về sự quan liêu của cơ quan quản lí  và là một thảm họa về số liệu thống kê. Chúng tôi là người theo dõi rất sát về các diễn biến và số liệu của thị trường Hà Nội, nếu Hà Nội chỉ có 3 ngàn căn hộ tồn kho thì thị trường đang ở trạng thái rất tốt và đang khan hiếm căn hộ, bạn nên nhảy vào đầu tư ngay. Nhưng đáng tiếc đó không phải là sự thật. Theo số liệu thông kê của chúng tôi thì chỉ cần riêng quận Hà Đông thôi còn số tồn kho căn hộ đã gấp 5 lần con số đó Bộ Xây dựng đưa ra. Bạn thử hình dung một việc nhỏ như thế, nếu các nhà quản lí dựa trên các số liệu thống kê của họ để hoạch định chính sách tương lai thị trường bất động sản này sẽ thế nào.

Ông có thể đưa ra vài nhận định về thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Theo tôi tình hình thị trường nhìn chung là bình thường, giao dịch ở mức khá, cá biệt có những dự án như dự án chung cư ở KĐT Kim Văn Kim Lũ, đường Nguyễn Xiển giao dịch rất tốt. Nguyên nhân chính vẫn là do tổng giá thành căn hộ chỉ giao động 600 triệu đến hơn 1 tỷ đồng. Chủ đầu tư ở đây trong chưa đầy 1 năm đã bán hơn 4000 căn hộ. Nếu nhìn vào con số này thì ai nói thị trường đang đóng băng chỉ là một sự hài hước.

Các khu vực khác như Quận Hoàn Kiếm không có dự án căn hộ nào để bán, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình, dự án để bán đếm trên đầu ngón tay, chỉ có khoảng 3 - 5 dự án đang bán. Quận Cầu Giấy giao dịch căn hộ rất tốt, các dự án chìa khóa trao tay tương đối nhiều. Hà Đông vẫn là nơi tồn kho nhiều căn hộ nhất nguyên nhân chính là do nguồn cung lớn, vị trị và hạ tầng chưa thuận lợi.

Giá chung cư ở các khu vực nội đô sẽ nhích lên do nguồn cung bắt đầu cạn dần, trong khi đó với sự tích lũy gần 3 năm nay, cộng hưởng với lãi suất liên tục giảm, người mua nhà bắt đầu sẽ xuống tiền nhiều hơn. Như vậy nguồn cầu sắp tới chắc chắn sẽ tăng, giá sẽ chững lại và đi lên. Nhưng tôi cũng xin lưu ý là đối với những vị  trí thuận lợi, tổng giá tiền hợp lí, căn hộ diện tích phải nhỏ, dưới 100m2.

Xin được cảm ơn ông!