Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Đừng chạm vào Hà Đông!
Chủ nhật, 13 Tháng 4 2014 23:53

Tuần này chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh sẽ đưa ra những lời tư vấn bổ ích cho người mua nhà, nhà đầu tư và chủ đầu tư tại thị trường Hà Nội qua một cuộc trao đổi thú vị.



Hỏi: Ông có thể đưa ra một nhận định chung về thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay.

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay đang ở trong một tình trạng khá thú vị, một thời điểm tương đối nhạy cảm. Sự giằng co giữa cung và cầu, khiến giá cả đang đi ngang, nhiều nơi có dấu hiệu nhích lên. Nhiều dự án đã khởi động trở lại, thi công khá nhanh nhờ có nguồn vốn từ ngân hàng hoạc trong dân được bơm vào. Các dự án dở dang đã và đang hoàn thiện ngày càng nhiều, khiến nguồn cung căn hộ “chìa khóa trao tay” ngày một nhiều hơn. Ở phía bên lực cầu, lãi suất giảm dần và có thể còn giảm nữa, sự tích lũy và phục hồi của dòng tiền suốt 3 năm qua khiến nó quay trở lại và được chảy vào nhà đất. Điều đó khiến thị trường sôi động hơn do cả cung và cầu đều tăng lên. Tóm lại có thể dùng một từ ngắn gọn để nói về thị trường là: nhộn nhịp hơn.

Hỏi: Theo ông hiện nay nên mua nhà đất ở những khu vực nào, ở đâu giá cả hợp lí?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Khó có thể đưa ra một lời khuyên chung cho các đối tượng khác nhau.

Cụ thể theo tôi, khu vực quận Cầu Giấy và Nam Từ Liêm là hai khu phát triển mạnh nhất tại Hà Nội hiện nay. Hạ tầng kĩ thuật và xã hội ở đây tương đối ổn định, đất đai dự án ở đây cũng bắt đầu cạn dần. Đây là hai khu vực tôi cho là giá nhà đất sẽ ổn định và rất khó đi xuống. Cầu Giấy và Nam Từ Liêm hiện nay cũng đã trở thành “Hà Nội mới” vì phân nửa số cơ quan Nhà nước đã chuyển về đây. Nếu sắp tới các Tập đoàn, Tổng công ty được bố trí vốn để xây dựng trụ sở tại các lô E ở đường Phạm Hùng, thì ở đây thực sự trở thành trung tâm hành chính mới của Hà Nội. Thanh Xuân là quận giáp ranh giữa hai quận này hạ tầng hơi cũ kĩ, đất đai các nhà máy công nghiệp xen với dân cư tôi nghĩ là khó phát triển hơn nên có thể vẫn chững và đi xuống.

Hỏi: Còn các khu vực khác thì sao thưa ông?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: 4 quận nội đô gần như khó phát triển do vướng quy hoạch, quỹ đất dự án cạn kiệt. Hoàng Mai, Thanh Trì là những quận có lượng dân cư lao động thu nhập thấp đông đảo, hạ tầng lại kém nên khó phát triển nhanh và quy củ. Riêng Hà Đông tôi khuyên các nhà đầu tư đừng động vào, vì nguồn cung nhà đất ở đây có thể dùng cho 5 – 10 năm nữa.

Với vị trí hạ tầng dân cư có sẵn, Hà Đông là nơi triển khai các dự án bất động sản điên cuồng nhất khi sáp nhập vào Hà Nội. Hàng trăm dự án bất động sản đã được cấp phép sau một đêm và cùng phân nửa trong số ấy đã được triển khai ồ ạt bất chấp lượng cầu. Hậu quả là số lượng dự án mọc lên như nấm sau mưa, một số hoàn thiện, đa số dở dang.

Tôi lấy vị dụ, khu đô thị Văn Phú, Khu đô thị An Hưng, Khu đô thị Dương Nội A, một phần khu đô thị Lê Trọng Tấn kéo dài, khu đô thị Park City (sắp bàn giao), KĐT Đô Nghĩa, gần như không có người ở. “Đại đô thị” Thanh Hà (đã huy động vốn) đến nay chưa triển khai được một sản phẩm nhà ở nào. Hàng chục ngàn căn hộ đang dư thừa, cộng với một số lượng như thế nữa sẽ tồn kho khi sắp tới hàng chục dự án chung cư khác sẽ bàn giao nhà trong năm nay.

Do hạ tầng chưa phát triển, vị trí không thuận lợi, chỉ đơn thuần là quận tập trung dân cư, nên Hà Đông khó có tiềm năng phát triển nhanh và hiện đại thêm nữa.

Hỏi: Còn địa điểm nào nữa không thưa ông?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Bắc Từ Liêm cũng là một vùng hạ tầng kĩ thuật và xã hội phát triển yếu, mặc dù giờ đây nó được lên đẳng cấp “quận”. Tôi lưu ý là trước mắt cũng không nên mua hoạc đầu tư nhà đất tại các vị trí nằm hai bên tuyến đường Phạm Văn Đồng. Bởi vì tuyến đường huyết mạch nối với sân bay quốc tế Nội Bài này mặc dù sắp được đường cầu Nhật Tân “chia lửa” nhưng vẫn là một khu vực bế tắc về giao thông tại cửa ngõ phía Bắc Thủ đô.

Đường Phạm Văn Đồng hiện đã quá tải và trước mắt nếu mua bất động sản tại đây sẽ là vô phương về mặt di chuyển.

Hỏi: Ông có lời khuyên gì cho chủ đầu tư?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Sản phẩm bất động sản hiện nay phải hướng chính diện vào nhu cầu thật, nếu mơ hồ và không xác định được này coi như nắm chắc thất bại. Mấu chốt của một sản phẩm bất động sản hiện nay là diện tích. Với chung cư chỉ nên phát triển các sản phẩm dưới 100m2, cụ thể hơn là các căn hộ hai phòng ngủ 60-70m2 với các sản phẩm nhà thấp tầng cũng vậy, nên phát triển các sản phẩm liền kề dưới 100m2. Nó liên quan đến tổng tiền của sản phẩm. Nếu anh phát triển các sản phẩm diện tích lớn mặc dù có giảm giá thành đến đâu cũng không thể bán được. Tôi lấy ví dụ một căn hộ 130-150m2 dù có giảm 3-5 triệu/m2 thậm chí hơn cũng rất khó bán. Trong khi đó chỉ cần cắt đôi diện tích, tức là còn 65-75m2 tỉ lệ giao dịch thành công sẽ lớn hơn rất nhiều.

Đừng quá cầu toàn và lí tưởng đối với một dự án bất động sản. Tiết kiệm tối đa các chi phí trong khung giá thành xây dựng, bởi vì chi phí về đất đai đã quá cao rồi và không thay đổi được.

Trước khi triển khai dự án hãy tìm hiểu kỹ về đối tượng sẽ mua sản phẩm của mình, nghiên cứu sâu về các dự án đã triển khai có vị trí trong bán kính gần, cũng như các đặc điểm tương đồng với dự án của mình.

Cuối cùng có lẽ là một lời khuyên chung không chỉ cho thị trường bất động sản mà tôi vô tình mới đọc được đó là: ở Việt Nam hầu như không có ai làm cái gì cho tử tế, cho nên không cần giỏi, chỉ cần làm ăn cho tử tế là cơ hội thành công đã rất cao rồi.

Xin chân thành cảm ơn ông!