Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Các dự án hai bên tuyến Lê Văn Lương kéo dài sẽ khó khăn!
Thứ năm, 02 Tháng 10 2014 22:19

Tuần này chuyên gia bất động sản Huỳnh Hiểu Minh sẽ tư vấn cụ thể cho chúng ta về việc mua nhà đất tại thời điểm hiện tại.


Hỏi: Một câu ngắn gọn nhất về thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Khá ổn định.

Hỏi: Hiện nay trên dọc trục đường Lê Văn Lương kéo dài có nhiều dự án căn hộ đang chào bán theo ông người mua nhà nên chọn dự án nào?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Giá như tôi được các chủ đầu tư thuê thì hay biết mấy (cười).

Tôi sẽ phân tích cho bạn khá cụ thể, nhưng không phải cụ thể dự án nào, chúng ta nên chuyên nghiệp. Trước hết phải nói các thông tin cơ bản về tuyến đường này. Đường Lê Văn Lương kéo dài theo cách vẫn thường gọi (vì trên tuyến đường này hiện nay đã được chia ra nhiều đoạn ngắn và được đặt tên mới) có chiều dài 7,8 Km kéo từ Khuất Duy Tiến đến phường Yên Nghĩa (quận Hà Đông). Đây là một trong trục đường hướng tâm của Hà Nội. Lòng đường hiện nay tôi cho là khá hẹp (mỗi bên 11,25m2). Hiện lưu lượng lưu thông là rất lớn, kể từ khi được mở ra thì các dự án bất động sản ăn theo tuyến được này mọc ra như nấm, đặc biệt là dự án căn hộ.

Sắp tới cá nhân tôi cho rằng, đây là một tuyến đường khá bế tắc về mặt lưu thông. Bạn có thể quan sát nó vào giờ cao điểm. Hai bên trục đường này các dự bất động sản cao tầng vẫn còn rất nhiều. Bạn phải biết rằng đây là khu vực quy hoạch có những dự án chung cư cao tầng được phép xây tối đa đến 56 tầng.

Vậy thì những dự án nằm ở ngã tư Vạn Phúc trở về Yên Nghĩa là những dự án bất lợi nhất.

Do vị trí như vậy các dự án căn hộ được phát triển dọc đường này phần lớn là bình dân. Theo tôi về mặt giá cả, nó chỉ nên giao động 16-20 triệu đồng/m2. Nửa cuối đường đến Yên Nghĩa nên giao đông khoảng 15 triệu/m2. Các dự án cao cấp ở khu vực này sẽ rất khó khăn khi bán hàng.

Hỏi: Ông có thể cho một vài lời khuyên cụ thể cơ bản để hướng dẫn người mua nhà các nơi khác được không?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Đối với nhà đầu tư và đầu cơ nên cân nhắc tham gia đất nền vào hai quận Bắc và Nam Từ Liêm. Nếu ở Nam Từ Liêm là khu vực Đại Mỗ, Tây Mỗ, Xuân Phương, Bắc Từ Liêm là khu vực Cầu Diễn. Dư địa phát triển và quỹ đất ở hai quận này vẫn còn khá lớn, ngoài ra khi phát triển về phía Tây, thì hai quận này là những địa điểm đầu tiên sẽ bùng nổ mạnh nhất.

Về căn hộ chung cư nếu khu vực quận Cầu Giấy giá khoảng 25-30 triệu/m2 thì không nên đắn đo, dù đó là chung cư bình dân.

Tôi dự đoán sắp tới giá chung cư ở hai quận Nam Từ Liêm và Cầu Giấy sẽ nhích lên, đặc biệt là khu vực Mỹ Đình và khu xung quanh Công viên Cầu Giấy. Các khu vực này hạ tầng đã đầy đủ là nơi tập trung rất nhiều các cơ quan đầu não của chính quyền, lẫn doanh nghiệp. Phố Trần Thái Tông, Duy Tân, Tôn Thất Thuyết, đường Dương Đình Nghệ tập trung đến 30 cơ quan bộ ngành chính phủ, các tổng công ty Nhà nước, các doanh nghiệp lớn ngoài quốc doanh. Chưa kể đến tuyến đường Phạm Hùng.

Hỏi: Ngoài ra còn địa điểm nào không thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Quận Hoàn Kiếm là quận duy nhất hiện không có một dự án nào chào bán. Nên nếu có dự án nào triển khai thì bạn không nên chần chừ. Quận Ba Đình cũng vậy, chỉ có mỗi dự án ở số 8 Lê Trực.

Hỏi: Các khu chung cư ở làng Việt Kiều Châu âu và bên kia đường Trần Phú là khu Văn Quán thì sao thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Hai khu vực này trước khi sáp nhập về Hà Nội là nơi phát triển khá nóng về giá, bởi vì nó là nơi tiếp giáp giữa Thủ đô với Hà Đông. Theo cá nhân tôi độ kết nối của hai khu đô thị này với các khu trung tâm là khá bế tắc. Rốt cục nó chỉ là các khu dân cư, vì thế giá trị gia tăng về bất động sản sẽ rất khó khăn. Tương tự như vậy thì các khu đô thị phía Hà Đông cũng vậy như tôi đã có lần đề cập, nó đơn thuần là địa phận của một quận dân cư, không có giá trị gia tăng lớn, vì không có những dự án lớn về chính trị, văn hóa thể thao, kinh tế thương mại…lớn của đất nước đóng đô để “ăn theo”. Tôi lấy ví dụ quận Nam Từ Liêm có khu thể thao liên hợp Mỹ Đình, có sân vận động Quốc gia, có trụ sở Bộ Ngoại giao, Trung tâm Hội nghị Quốc gia, khách sạn Marriott, Crown, tổ hợp Keangnam. Cầu Giấy là nơi đóng đô của Tòa Án Tối cao, Thanh Tra Chính phủ, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài Nguyên Môi trường, Kiểm toán Nhà Nước, Tổng cục Hải Quan, tổ hợp Grand Plaza, siêu thị BigC, trụ sở mới của Vietnam Airlines, Tổng công ty Xi măng, Tổng ty Than khoáng sản, Vietcombank...vv. Như vậy giá trị gia tăng cho bất động sản sẽ có rất nhiều cơ hội.

Hỏi: Khu vực Bắc, Nam An Khánh, dọc hai bên đường Lê Trọng Tấn kéo dài thì sao thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Các dự án ở đây họ đã phát triển đi vào sử dụng rồi, bây giờ chỉ mua đi bán lại sản phẩm đã hoàn thiện hoạc gần hoàn thiện. Nếu là để ở thì thật sự hạ tầng xã hội chưa đáp ứng được.

Hỏi: Dự án Royal City thì sao thưa ông?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Tôi thấy họ đang đẩy mạnh khâu bán hàng, nếu là đầu tư thì cần cân nhắc, vì hầu hết các dự án của Vingroup không tính nhiều đến tỉ suất lợi nhuận cho nhà đầu tư. Họ quan tâm nhiều đến người mua nhà ở thật.

Ngoài ra, các dự án chung cư của họ ngoại trừ khu cặn hộ ở Vincom Bà Triệu thì chưa thể gọi là cao cấp. Một dự án cao cấp ngoài chất lượng tốt còn phải có vị trí đắc địa. Theo tiêu chí như vậy Royal City chưa hẳn là một dự án cao cấp, nhưng giá bán của họ ở đây thì cũng khá “cao cấp”. Đó là lí do tại sao họ còn khá nhiều hàng.

Hỏi: Tại sao Vingroup không có các sản phẩm giá bình dân?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Ở bất cứ đầu một chủ đầu tư khi hình thành sản phẩm cũng phải tính đến đối tượng. Đúng là Vingroup đang bỏ qua đối tượng bình dân ở thị trường Hà Nội, có thể là do chiến lược của họ, nhưng với tôi đó thực sự là một điều đáng tiếc. Với nguồn lực và lợi thế quy mô của mình họ có thể tung ra những sản phẩm giá hợp lí hơn, nhưng chất lượng vẫn đảm bảo. Dư địa của thị trường bình dân Hà Nội vẫn còn quá lớn và rất cần những chủ đầu tư như Vingroup.

Họ còn hai quỹ đất lớn khá phù hợp với các dự án căn hộ bình dân, một ở quận Thanh Xuân, một ở quận Nam Từ Liêm. Câu trả lời về việc tham gia vào phân khúc bình dân của họ sẽ nằm ở đây chăng?

Hỏi: Theo ông các yếu tố cơ bản của một sản phẩm nên đầu tư tốt là gì?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Một sản phẩm để đầu tư phải hội tụ 3 yếu tố cơ bản: sự khan hiếm, giá trị gia tăng còn nhiều và cuối cùng giá cũng phải hấp dẫn. Ở thị trường Hà Nội thì vẫn nên đầu tư đất nền có vị trí thuận lợi về cả hạ tầng kỹ thuật lẫn xã hội.

Hỏi: Ngoài thị trường nhà ở, theo ông thị trường đầu tư, đầu cơ ở Hà Nội như thế nào?

Ông Huỳnh Hiểu Minh: Ở một thị trường như Hà Nội các chủ đầu tư đất nền, thậm chí là căn hộ không nên bỏ qua đối tượng các nhà đầu tư, đầu cơ. Đối tượng này khá đông đảo: nhà giàu Hà Nội, nhà giàu các tỉnh phía Bắc, các tỉnh từ Đà Nẵng trở ra. Minh chứng lớn nhất cho điều này là các khu đô thị hoàn thiện các sản phẩm liền kề biệt thự nhưng bỏ hoang đầy rẫy ở Hà Nội.

Hàng chục ngàn tỷ của giới đầu tư, đầu cơ đang nằm ở khu đô thị Văn Phú, Lê Trọng Tấn kéo dài, An Hưng, Bắc, Nam An Khánh, Thanh Hà, Vân Canh, Kim Chung Di Trạch, Lideco…vv

Xin cảm ơn Ông.