Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Chưa bao giờ lượng chung cư chào bán nhiều như hiện nay!
Chủ nhật, 05 Tháng 7 2015 10:32

Tuần này chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh sẽ trao đổi về tình hình thị trường Hà Nội các chính sách vĩ mô có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Thủ đô.


 

Hỏi: Thưa ông, xin ông có thể tóm lược qua tình hình thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Chưa bao giờ tại Hà Nội tôi thấy lượng chung cư chào bán lớn như hiện nay. Ngày cao điểm điện thoại của tôi nhận đến 30-40 tin nhắn mời mua nhà chung cư. Hầu như tất cả các dự án đó đều đang tình trạng triển khai.

Lý giải về điều này, trước hết tôi cho rằng năm nay nguồn vốn giải ngân từ ngân hàng cho các chủ đầu tư rất lớn. Đây là nhu cầu tất yếu của hai bên. Ngân hàng có như cầu cho vay và chủ đầu tư có nhu cầu triển khai dự án sau khi đã đình trệ dài suốt thời gian khủng hoảng vừa qua. Việc này dẫn đến các dự án được triển khai ồ ạt, nguồn cung sản phẩm rất dồi dào.

Hỏi: Thưa ông thế có giá và nguồn cầu thì sao ạ?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Câu hỏi khá thú vị, vì hai yếu tố này liên quan rất chặt chẽ với nhau. Giá sẽ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu. Hiện nay nguồn cung đã rõ, nguồn cầu tương đối phức tạp. Cầu về nhu cầu ở thì vẫn đều đặn, hiện nay có thêm lượng cầu mới xuất hiện đó là lượng vay vốn mua nhà rất nhiều. Còn cầu về đầu tư và đầu cơ thật sự là chưa rõ lắm. Mức giá mà chủ đầu tư đưa ra hiện nay là khá cạnh tranh, đó cũng là quy luật. Nhưng theo tôi thì đây mới chỉ là giai đoạn khởi đầu của cạnh tranh giá. Giai đoạn khốc liệt của cạnh tranh về gia vẫn chưa tới. Vì vậy giá bán vẫn có thể giảm thêm nữa, còn giảm sâu thì tôi không nghĩ đến.

Hỏi: Tại sao vậy thưa ông?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Vì thị trường Hà Nội có nhiều yếu tố khiến giá không giảm sâu được, đó là giá thành đầu vào sản phẩm cao, thứ hai là lực lượng nắm giữ bất động sản rất đặc thù, nếu giảm sâu họ sẽ không có như cầu bán. Đây là tôi đề cập đến cả hai đối tượng, chủ đầu tư và người nắm giữ. Minh chứng cho điều này là mấy năm qua dù thị trường gần chạm ngưỡng đáy, thì giá cũng không giảm được bao nhiêu. Thêm một yếu tố nữa là dù suy thoái hay khủng hoảng thì dòng tiền chảy về Thủ đô vẫn khá đều đặn, và kênh trú ẩn không thể an toàn hơn đó là: Bất động sản.

Hỏi: Ông có một vài con số cụ thể nào không?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Hiện nay có khoảng một trăm dự án chung cư trên địa bàn Hà Nội đang triển khai với khoảng 170-200 tòa với khoảng hàng trăm ngàn căn hộ. Phân khúc trung bình khá chiếm số đông, mức giá phổ biến từ 20-35 triệu/m2. Chung cư cao cấp tương đối ít, nhưng có một điều lạ là vẫn còn tồn đọng rất nhiều hàng. Chung cư dưới 20 triệu/m2 lượng bán có khá hơn, nhưng tôi cũng có cảm giác bắt đầu bế tắc. Các chủ đầu tư hiện nay đang ở giai đoạn đầu của chào bán, nên cũng chưa thể nói trước được điều gì. Lượng chào bán và triển khai lớn nhất hiện nay là các quận Cầu Giấy, Hà Đông và Hoàng Mai.

Hỏi: Ông có tư vấn gì cho người mua nhà hiện nay?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Chị có thể nói rõ hơn?

Hỏi: Về vị trí, giá, chất lượng, chọn chủ đầu tư, thời điểm mua nhà, nên mua ở đâu...?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: À, câu hỏi khá thú vị. Tùy vào khả năng tài chính, điều kiện gia đình, nhu cầu nhà ở, sự tiện lợi trong sinh hoạt, công việc người mua nhà nên chú ý một số đặc điểm.

Vị trí, như tôi đã từng cảnh bảo tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài hiện nay là khá bế tắc về mặt di chuyển, và tôi thấy tình trạng này ngày càng trầm trọng hơn. Nên việc lựa chọn dự án hai bến tuyến đường này, và phía cuối cần phải thận trọng.

Quận Thanh Xuân hiện nay các dự án mọc lên như nấm do di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp có quỹ đất khá lớn ra khỏi nội đô, nhưng các tuyến đường khu vực này rất hẹp. Hạ tầng cơ sở, kỹ thuật hầu như không có gì. Nên tăng dân số cơ học khu vực này là rất nguy hiểm. Các tuyến đường, Ngụy Như Kon Tum, Nguyễn Huy Tưởng, Vũ Trọng Phụng, Nguyễn Tuân, Lê Văn Thiêm, Quan Nhân, Nhân Chính di chuyển rất khó khăn. Tôi không hiểu nếu họ tiếp tục triển khai dự án tại khu vực này thì họ giải thích thế nào với người dân về mật độ, hạ tầng.

Hỏi: Còn về các chính sách liên quan đến thị trường thì sao thưa ông?

Chuyên gia Huỳnh Hiểu Minh: Các chính sách liên quan đến chủ đầu tư có lẽ phải chờ một thời gian. Riêng chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu tôi nghĩ là cũng có một tác động tích cực. Lượng người mua nhà sẽ tăng lên, cộng đồng Hàn Quốc tại Hà Nội cũng là một cộng đồng sức mua khá lớn.

Xin chân thành cảm ơn ông!

PV thực hiện