Giải đáp những thắc mắc liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất

5-07-2019, 11:55 | Góc pháp luật |

                               Trường hợp 1: Khi tiến hành làm hợp đồng mua bán nhà đất, tôi đã tham khảo trên mạng và nhận được nhiều mẫu khác nhau của hợp đồng, tôi không biết mẫu nên sử dụng mẫu hợp đồng nào và mẫu nào là mẫu đầy đủ và đúng với quy định của pháp luật nhất?
Trả lời: Hợp đồng mua bán nhà đất (hay gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được soạn thảo nhằm đảm bảo tính pháp lý đối với những quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của hai bên mua – bán. Theo nghị định số: 76/2015/NĐ-CP, mẫu hợp đồng mua bán nhà đất được soạn thảo chi tiết theo mẫu dưới đây:Trường hợp 2: Liệu hợp đồng mua bán nhà đất viết tay trước đây có giá trị pháp lý hay không khi mà người mua đã chuyển nhượng sang tên cho người bán ở phòng công chứng rồi?
Trả lời: Đối với hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật bắt buộc phải có công chứng nên nếu như có hợp đồng mua bán viết tay không có công chứng thì hợp đồng này sẽ vô hiệu theo quy định về mặt hình thức theo điều 122 Luật nhà ở 2014:
Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở.
Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Trường hợp 3: Phải làm thế nào để có sự ràng buộc chặt chẽ về thời gian thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất? Thỏa thuận về điều kiện chấm dứt hợp đồng mua bán nhà đất gồm những nội dung gì?
Trả lời: Thứ nhất, trong nội dung của hợp đồng mua bán nhà đất, có thời thời hạn thực hiện hợp đồng tuy nhiên đây chỉ là thỏa thuận dự kiến về mặt thời gian. Bên bán có thể lấy lý do này để kéo dài việc thế chấp đất tại Ngân hàng gây ảnh hưởng đến quyền lợi bên mua, ngoài ra thủ tục sang tên tại Phòng Tài nguyên môi trường cũng có thể kéo dài vì nhiều lý do. Chính vì vậy, khi giao kết hợp đồng hai bên nên có ràng buộc chặt chẽ với nhau về thời gian thực hiện hợp đồng. Thỏa thuận cụ thể về thời gian đăng ký thế chấp đất tại Ngân hàng của bên mua như:
  • Thời điểm cụ thể bên mua phải nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên môi trường để đăng ký sang tên sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất công chứng.
  • Thời điểm cụ thể bên mua phải nộp hồ sơ tại Ngân hàng cũng như đăng ký bảo đảm tại Phòng Tài nguyên môi trường để hoàn thành thủ tục thế chấp sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận.
                                                Thứ hai, theo quy định tại Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 huỷ bỏ hợp đồng dân sự, thỏa thuận về điều kiện chấm dứt hợp đồng cần tuân thủ:
Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất
1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng  mua bán nhà đất và sẽ không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng mua bán nhà đất là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận.
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng mua bán nhà đất.
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.Nếu không có thỏa thuận cụ thể thì việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng của 1 trong 2 bên sẽ gặp khó khăn.
Trường hợp 4: Khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng mua bán nhà đất thì cần phải bồi thường những gì?
Trả lời: Theo điều 418 Bộ luật dân sự 2015, quy định về thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất có thoả thuận phạt vi phạm:
Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng mua bán nhà đất
1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng mua bán nhà đất, theo đó bên vi phạm có nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, ngoại trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải thực hiện bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm theo quy định.
Việc phạt vi phạm hợp đồng mua bán nhà đất khiến cho hợp đồng có tình ràng buộc cao hơn.
Ngoài ra, 2 bên có thể thỏa thuận thêm về địa điểm giao, nhận tiền và những điều khoản cần thiết khác nếu thấy cần thiết để tránh những rủi ro không đáng có.
Trường hợp 5: Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện như thế nào? Cần chuẩn bị những giấy tờ gì để làm thủ tục này?
Trả lời: Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất rất phức tạp với việc phải chuẩn bị nhiều loại giấy tờ pháp lý liên quan. Trước khi đi đến phòng công chứng, bên bán và bên mua cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ được liệt kê dưới đây để đảm bảo quá trình diễn ra thuận lợi:
Thứ nhất, giấy tờ bên bán cần chuẩn bị:
  1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Nếu chỉ bán một phần diện tích nhà đất thì cần có thêm có công văn của Văn phòng Đăng ký Đất hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường và hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà.
  1. CMND hoặc hộ chiếu của bên bán (cả vợ và chồng).
  2. Sổ Hộ khẩu của bên bán (cả vợ và chồng).
  3. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán (Đăng ký kết hôn)
Thứ hai, giấy tờ bên mua cần chuẩn bị:
    1. CMND hay hộ chiếu của bên mua (cả vợ và chồng)
  1. Sổ hộ khẩu của bên mua (cả vợ và chồng)
  2. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên mua (đăng ký kết hôn)
  3. Phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai;
  4. Hợp đồng uỷ quyền mua (nếu có).
Trình tự các bước thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất:
Bước 1: Nộp giấy tờ đã chuẩn bị nêu trên cho phòng công chứng.
Bước 2: Công chứng kiểm tra các giấy tờ nếu hợp lệ sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất theo yêu cầu của hai bên.
Bước 3: Công chứng viên sẽ đưa lại bản hợp đồng mua bán nhà đất vừa soạn thảo cho bên mua và bên bán nhà cùng đọc lại.
Bước 4: Nếu đồng ý thì hai bên ký tên và lăn tay vào hợp đồng và đưa lại cho công chứng viên.
Bước 5: Cuối cùng, hai bên đóng lệ phí công chứng và nhận lại bản hợp đồng chính.
Thời gian công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thường là trong ngày (khoảng từ 1-2h tuỳ theo số lượng người công chứng tại phòng công chứng thời điểm đó). Còn theo luật quy định thì thời hạn công chứng hợp đồng mua bán nhà đất không quá hai ngày làm việc, với loại hợp đồng có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng không quá 10 ngày.
Khi đã hoàn tất việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, bên bán sẽ tiến hành nộp thuế và sang tên trước bạ chuyển tên cho người mua.
Trên đây là nội dung tư vấn và giải đáp những thắc mắc về hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định mới nhất. Hi vọng bài viết sẽ giải quyết được các vướng mắc của bạn.
Từ Khóa: