Đất nền và căn hộ: Đầu là đầu tư thông minh trong thời điểm hiện tại 2019

16-08-2019, 17:52 | Góc nhìn chuyên gia |

Sau một thời gian dài phân khúc căn hộ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ thì giờ đây nó đã hạ nhiệt, thay vào đó giới đầu tư địa ốc đang “săn lùng” những có biên độ tăng cao hơn. Theo báo cáo thị trường mới nhất từ Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), phân khúc căn hộ đặc biệt là căn hộ cao cấp đã chững lại, bên cạnh đó sự nhộn nhịp được nhìn thấy trong phân khúc và các bất động sản giá rẻ. Như vậy làm cách nào để có được một sự đầu tư thông minh? Làm cách nào có thể đạt được lợi nhuận cao nhất? Nên đầu tư đất nền hay căn hộ? Câu trả lời sẽ được suy xét trong phân tích về ưu và nhược điểm của đất nền và căn hộ dưới đây, để giúp nhà đầu tư có được sự đầu tư ít rủi ro nhất.

Ưu điểm khi đầu tư đất nền và căn hộ

Đất nền:

Đất nền là mảnh đất chưa có tác động nào của con người. Khi nhà đầu tư đầu tư đất nền dự án thì cũng chính là đầu tư những mảnh đất nằm trong dự án quy hoạch của một chủ đầu tư mà chưa tiến hành xây dựng, vẫn còn nguyên trạng thái ban đầu. Vậy khi đầu tư, đất nền dự án có những ưu điểm sau:
Thứ nhất khi đầu tư đất nền, các nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận tăng lên gấp 2-3 lần so với lãi suất ngân hàng. Theo báo cáo mức tỷ suất sinh lời trung bình đầu tư đất nền đạt từ 15 – 20 %, đây là biên lợi nhuận bình quân có giao động, nhưng vẫn thấp hơn mức tăng giá đất thật sự. Từ đó cho thấy nhà đầu tư có thể thu về những khoản lợi nhuận cực cao do giá trị lợi nhuận đất nền tăng mạnh theo thị trường.
Ưu điểm thứ hai là đầu tư đất nền là kênh tích lũy tài sàn an toàn do giá đất luôn tăng theo thời gian chứ không giảm đi và không bị chịu nhiều tác động xấu đến từ sự tăng trưởng hoặc suy thoái của thị trường.
Ưu điểm thứ ba khi đầu tư đất nền là được ngân hàng thẩm định cho vay cao. Nếu đất nền đã có sổ đỏ, ngân hàng sẽ cho vay 50 – 60 %, thậm chí đạt mức cao nhất là 70% giá trị tài sản. Còn nếu đất nền đang giao dịch, có hợp đồng mua bán nhưng chưa ra sổ, nhà đầu tư vẫn có thể vay ngân hàng khi chủ đầu tư cam kết bảo lãnh và có liên kết với ngân hàng về các gói vay tín dụng.Ưu điểm cuối cùng cũng là ưu điểm quan trọng khi đầu tư đất nền là đất nền là tài sản đã hình thành, không chịu rủi ro từ các chiêu trò quảng cáo, marketing thổi phồng sự thật. Do trước khi đầu tư, các nhà đầu tư đã được đi tham quan, khảo sát vị trí, tiềm năng của các thửa đất, quy hoạch tổng thể dự án nên người mua có thể an tâm về việc tài sản này đã được hình thành chứ không phải một tài sản hình thành dựa trên sự hứa hẹn, xảy ra trong tương lai.

Căn hộ:

Cũng tương tự như đất nền, khi đầu tư căn hộ cũng mang đến một số ưu điểm nổi bật. Ưu điểm đầu tiên của đầu tư căn hộ chính là có thể thanh toán với dòng tiền nhỏ giọt. Hiện nay có rất nhiều cách thanh toán, có thể thanh toán 24 -36 tháng hay các chủ đầu tư có thể hộ trợ người mua với hình thức thanh toán lên đến 60- 72 tháng nhằm tạo ra điều kiện trả góp tốt nhất cho người mua, giúp người mua có thể tích lũy tài sản dần dần.
Thủ tục vay dễ dàng cũng là một ưu điểm của đầu tư căn hộ. So với các loại tài sản khác thì căn hộ thường được thẩm định khá nhanh do chủ đầu tư liên kết hoặc thế chấp dự án cho ngân hàng để bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, luật bảo vệ người mua căn hộ ngày càng chặt chẽ hơn để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà. Theo Luật Nhà ở sửa đổi, các doanh nghiệp bán căn hộ chung cư đều phải thực hiện nghĩa vụ liên kết với ngân hàng để bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai. Trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường thiệt hại cho người mua.Ngoài ra một ưu điểm mà đầu tư căn hộ khác với đất nền là khi đầu tư căn hộ, dễ dàng thu được dòng tiền từ khai thác cho thuê. Tỷ suất sinh lời từ tiền cho thuê căn hộ chung cư sẽ giao động ở mức 7 – 9% môt năm nhờ thuộc tính an toàn, tiện nghi và các tiện ích vượt trội của căn hộ.

Nhược điểm khi đầu tư đất nền và căn hộ

Bên cạnh những ưu điểm thì cũng xuất hiện một vài nhược điểm mà các nhà đầu tư cần lưu ý khi đầu tư vào hai loại tài sản này.

Đất nền:

Đối với đầu tư đất nền, nhược điểm thứ nhất là yêu cầu tiền mua cao và thời hạn trả ngắn. Khi kí hợp đồng mua bán đất nền, thông thường với những khoản trả sau hợp đồng, trả chậm 7 – 8 tháng với lãi suất 0% tuy nhiên phải trả 40% giá trị lô đất, còn phần còn lại sẽ được thanh toán trong 9 tháng sau đó.
Ngoài ra, đầu tư đất nền còn khiến mất đi chi phí cơ hội, do dòng vốn chỉ có thể đổ dồn vào một kênh đầu tư chứ không thể san sang những kênh đầu tư khác.
Nhược điểm thứ hai là lợi nhuận bằng 0 do đầu tư đất nền là sự đầu tư lâu dài hoặc sang ngang trong vòng 3 – 6 tháng khi mua vào nên sẽ không có lợi nhuận hàng tháng như căn hộ cho thuê.Cuối cùng là đất nền có giá trị lớn nên rất kén khách đầu tư. Với dòng vốn 2 – 3 tỷ đồng trở lên thì nhà đầu tư mới sở hữu được lô đất đẹp, hạ tầng đồng bộ.

Căn hộ:

Đối với đầu tư căn hộ, nhược điểm khi đầu tư chính là nhà đầu tư sẽ không được tự ý sửa chữa theo ý của mình, hoặc chủ căn hộ phải nhận được sự đồng ý từ người quản lý chung cư và thực hiện một số thủ tục thì mới được sửa chữa.
Nhược điểm thứ hai khi đầu tư căn hộ là sự cạnh tranh khốc liệt trong thị trường bất động sản khi những năm gần lại đây nguồn cung các căn hộ trung cư tăng lên số hàng chục nghìn sản phẩm mỗi năm. Sự tăng lên dồn dập của các căn hộ có thể làm chậm đi tính thanh khoản hoặc làm giảm giá trị căn hộ trong trường hợp cho thuê.Ngoài ra khi đầu tư căn hộ, các nhà đầu tư cũng có thể sẽ chịu rủi ro là không bàn giao nhà đúng tiến độ, không gian sử dụng chung bị chiếm đoạt.
Như vậy nên đầu tư đất nền hay căn hộ? Thông qua những ưu và nhược điểm khi đầu tư đất nền và căn hộ, hi vọng các nhà đầu tư đã có cái nhìn thực tế khi trả lời cho câu hỏi nên đầu tư đất nền hay căn hộ, và sẽ có một sự đầu tư đúng đắn và chính xác trong thị trường địa ốc đầy biến động như hiện nay.