Rủi ro khi mua lại nhà ở xã hội: Mất cả chì lẫn chài

16-08-2019, 17:52 | Phân tích - Nhận định |

“Chú tôi làm bên Thành Ủy có 1 suất ngoại giao xã hội giá gốc 16.5tr/m2 được chọn căn tầng đẹp. Anh chị nào đã có sẵn hồ sơ hoặc chỉ cần có sổ hộ khẩu em hướng dẫn cụ thể các thủ tục còn lại ạ. Phí chuyển căn và tư vấn cực thấp chưa từng có!” - một mẩu trong tin rao bán nhà ở xã hội quen thuộc trên một vài trang phổ biến. Với giá 16.5tr/m2 mà mua được một căn nhà vị trí đẹp như ở dự án Ecohome 3, liệu là một món hời dễ dàng có được hay những rủi ro bên trong mà chắc chắn những người ham của rẻ không lường đến?
Với vài thao tác tìm kiếm trên mạng, ta có thể dễ dàng biết được giá nhà ở xã hội tùy theo từng dự án là bao nhiêu. Ví dụ như ở đây, giá trung bình của một căn nhà ở xã hội dự án Ecohome 3 sẽ rơi vào tầm 15,5 đến 17 tr/m2 và nếu muốn mua thì người mua nên thông qua kênh của các sàn môi giới bất động sản sẽ được hướng dẫn từ A-Z để hoàn thiện hồ sơ và đảm bảo sẽ mua được căn hộ, còn nếu nộp hồ sơ trực tiếp qua chủ đầu tư chắc chắn hồ sơ sẽ bị trả về hoặc sẽ không chọn được căn hộ ưng ý.
Trước hiện tượng “cò” bất động sản rầm rộ nhận đặt cọc, thu phí làm hồ sơ, chọn căn đẹp tại dự án EcoHome 3 trong mấy tháng trở lại đây, chủ đầu tư đã gửi công văn đề nghị công an và chính quyền địa phương vào cuộc để người có nhu cầu về nhà ở xã hội không bị các đối tượng này lợi dụng để trục lợi. Không chỉ ở dự án Ecohome 3, nhiều dự án nhà ở xã hội đang xảy ra tình trạng này khi nhu cầu mua nhà giá rẻ luôn luôn cao. Vấn đề là, rủi ro khi mua lại nhà ở xã hội là rất lớn mà không phải ai cũng lường trước được.
Nhà ở xã hội được biết đến là loại hình nhà ở thuộc quyền sở hữu của cơ quan nhà nước hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước và các tổ chức phi lợi nhuận. Nhà được xây dựng với mục đích cung cấp nhà giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp, được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ hơn thị trường.
Cũng trong Luật nhà ở năm 2014 có quy định rất rõ nhà ở xã hội là nhà có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, phân biệt nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, mua theo cơ chế thị trường

Điều kiện để mua nhà ở xã hội

Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội, nếu có nhu cầu bán lại thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc, bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Khi đủ 05 năm trở lên kể từ thời điểm trả xong tiền thì người mua có quyền bán cho mọi đối tượng theo giá thỏa thuận của 02 bên (theo giá trị trường).

Hợp đồng ủy quyền và những cái chết không báo trước

Không chỉ rao bán công khai, hiện nay có tình trạng mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức “Hợp đồng ủy quyền” được công chứng khi thời hạn mua nhà chưa đủ 5 năm. Theo các điều khoản của hợp đồng ủy quyền mua nhà ở xã hội này nêu rõ, bên được uy quyền( người mua) thay mặt bên uy quyền nộp tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ, ký biên bản bàn giao căn hộ khi chủ đầu tư bàn giao, lập và ký các hợp đồng sinh hoạt như điện, nước với các cơ quan chức năng và thực hiện việc thanh toán tiền sử dụng các dịch vụ trên. Tuy nhiên, việc dùng hợp đồng ủy quyền để thay thế hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là một kiểu lách luật đem lại rủi ro rất lớn cho chính người mua nhà.
Nếu bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi hỏi quyền lợi ở đây là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp bên bán nhà không hợp tác và việc mua bán nhà là bất hợp pháp.
Một vấn đề pháp lý nữa đặt ra đối với hợp đồng ủy quyền là người ủy quyền là người uy quyền chết. Theo quy định tại Điều 140 Bộ luật dân sự 2015 thì khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt, và khi chấm dứt đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa, điều này rất dễ tranh chấp với đồng thừa kế của người bán thực tế. Như vậy, người mua nhà ở xã hội thông qua bản hợp đồng ủy quyền có thê chịu nhiều rủi ro thậm chí là mất trắng.
Bên cạnh việc ký hợp đồng ủy quyền thì bạn cũng có thể lựa chọn hình thức ký hợp đồng đặt cọc với bên bán nhà. Theo đó, hợp đồng đặt cọc có nghĩa là bạn sẽ giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho giao dich, hợp đồng của hai bên được thực hiện. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, hai ben chỉ cần ký xác nhận với nhau là hợp đồng đã có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc cũng để lại khá nhiều rủi ro cho cả hai bên, theo đó, việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận bên bán nhà nhận của bạn một khoản tiền chứ chưa xác nhận quyền sử hữu căn hộ sang cho bạn, do đó, nếu rủi ro có tranh chấp xảy ra thì bạn chỉ có thể khời kiện đòi số tiền đặt cọc chứ không thể khởi kiện đòi căn hộ.

Cùng một chủ đầu tư, nên mua căn thương mại hơn hay mua lại căn nhà ở xã hội hơn

Phối cảnh dự án Ecohome 3 tòa N04
Trước hết, về bài toán chuyển nhượng, không chỉ bán căn hộ với giá thị trường, trả thêm một khoản phí lót lay cho môi giới, thủ  tục giấy tờ v.v.., người mua nhà ở xã hội khi bán lại còn phải trả thêm khoản gọi là tiền sự dụng đất. Việc xác định tiền sử dụng đất mà người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải nộp khi được phép bán nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP được thực hiện như sau:
1. Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội.
2. Tiền sử dụng đất phải nộp khi bán lại nhà ở xã hội:
Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x S x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ. Trong đó S là diện tích căn hộ chung cư cần được xác định tiền sử dụng đất phải nộp.
Nói chung, với những gia đình có điều kiện về tiền bạc, tài chính, việc mua một căn chung cư thương mại không phải là vấn đề. Với những gia đình thu nhập trung bình, lựa chọn mua một căn thương mai và nhà ở xã hội cần được suy nghĩ kĩ càng.
Nếu mua nhà ở xã hội, lợi thế lớn nhất là bạn sẽ sở hữu một căn hộ với chi phí thấp. Tuy nhiên, về khía cạnh đầu tư lâu dài, một căn thương mại thường có giá trị chuyển nhượng cao hơn, ít rủi ro hơn. Trong khi đó, rủi ro khi mua lại nhà ở xã hội được kể đến ở trên là rất đáng xem xét. Đã có rất nhiều người mất trắng chỉ vì dồn tiền mua một căn nhà ở xã hội khi chưa tìm hiểu kĩ càng.
Dự án Ecohome 3 nổi tiếng là dự án nhà ở xã hội chất lượng, tiện ích cao với chứng chỉ xanh EDGE hiếm có ở Hà Nội. Không chỉ những căn nhà ở xã hội ở đây đã được bán sạch từ rất sớm, nhiều căn thương mại ở đây cũng nhận được sự quan tâm lớn nhờ giá cả không chênh lệch lớn. So với những căn nhà ở xã hội, nhà thương mại tòa N04 dự án Ecohome 3 là những căn góc, vị trí đẹp, diện tích đa dạng và rất đáng đầu tư.