Những dự án bất động sản nào mới được phép vay vốn ngân hàng ?

19-06-2019, 16:59 | Thị trường 24h |

Không phải dự án nào cũng có thể vay vốn ngân hàng thuận lợi, bởi các ngân hàng hiện nay cũng chỉ xem xét cho vay đối với những dự án bất động sản được đầu tư hiệu quả cùng có khả năng sinh lời cao, bên cạnh đó chủ đầu tư cũng phải có đủ năng lực tài chính để hạn chế rủi ro.

1. Lộ trình siết tín dụng vay vốn bất động sản có động thái thay đổi

Theo như  ông Nguyễn Quốc Hùng – Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết hiện tại ngân hàng cũng có những quan điểm riêng về việt siết cho vay bất động sản thông qua các quy định mới trong dự thảo thông tư số 36.

Theo đó ngân hàng nhà nước cho vay vốn đầu tư bất động sản phải nằm trong tỷ lệ an toàn trong hoạt động của ngân hàng hoặc chi nhánh ngân hàng ở nước ngoài. Tức là hiện tại tỷ lệ nguồn vốn cho vay ắn hạn, trung dài hạn sẽ giảm thiểu rõ rệt. Điều này cho thấy quy định áp dụng với khoản vay vào mọi lĩnh vực kinh tế, trong đó có bất động sản ngày càng khắt khe.

Theo như lộ trình siết tín dụng đối với vay vốn bất động sản sẽ chia làm 3 giai đoạn và kéo dài tới năm 2022, mục tiêu chính là kép giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được dùng cho vay trung và dài hạn xuống còn 30%. Lộ tình siết tín dụng này cũng giúp ngân hàng nhà nước có thể dễ dàng kiểm soát được rủi ro trong thanh khoản, đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng trước thay đổi của điều kiện kinh tế vĩ mô, từ đó tạo sự ổn định cho hoạt động của ngân hàng.

Trong đó với những khoản vay bất động sản từ  3 tỷ đồng trở lên sẽ áp hệ số rủi ro là 150%; dư nợ từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng có hệ số rủi ro là 100%. Đặc biệt, với khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ sẽ chỉ bị áp hệ số rủi ro là 50%.

Việc áp tín dụng đối với vay vốn bất động sản phần nào tạo điều kiện phát triển phân khú nhà ở xã hội dùng nhà thương mại giá rẻ.

2. Những dự án bất động sản nào được vay vốn ngân hàng ?

Theo như tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản thì tính tới cuối năm 2018 tín dụng bất động sản đạt tới 31,76%, vì vậy việc ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tín dụng kinh doanh bất động sản là hết sức cần thiết, bên cạnh đó ngân hàng sẽ hướng nhiều dòng vốn tới những dự án bất động sản có hiệu quả cùng tiềm năng sinh lời cao.

Ngoài ra những dự án bất động sản thuộc phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ đang thiếu nguồn cung trên thị trường và đáp ứng nhu cầu thực của người dân cũng được ưu tiên vay vốn nhiều hơn so với những dự án bất động sản thông thường khác. Đặc biệt dự thảo thay thế thông tư số 36 cũng hướng nhiều tới mục tiêu này.

Trên thực tế nguồn vốn đầu tư của các doanh nghiệp địa ốc chủ yếu là dựa vào hệ thống ngân hàng, vì vậy ngân hàng không chỉ tài trợ trực tiếp vốn cho chủ đầu tư mà còn hỗ trợ gián tiếp cho người dân thông qua việc mua nhà vay vốn để trả tiền ứng trước cho các chủ đầu tư.

Nói  cách khác vốn tín dụng phục vụ nhu cầu đời sống về nhà ở nằm trong nguồn vốn tín dụng cho kinh doanh bất động sản.


Có thể nói kinh doanh bất động sản là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro rất lớn nhưng điều này không có nghĩa là các ngân hàng sẽ hạn chế cho vay với lĩnh vực này. Thay vào đó, ngân hàng sẽ chỉ chọn cho vay với những dự án đầu tư có hiệu quả, chủ đầu tư đủ năng lực và khả năng sinh lời để hạn chế rủi ro. Điều này cũng có nghĩa là, các tổ chức tín dụng không thiếu vốn, cũng không hạn chế cho vay đối với bất động sản mà là cho vay có chọn lọc.

3. Các chủ đầu tư phải làm gì trước tính trạng siết vốn tín dụng bất động sản ?

Trước tình trạng siết vốn tín dụng bất động sản, các chủ đầu tư cần phải định hướng cho mình giải pháp đầu tư đúng đắn, trong đó chủ yếu cần định hướng phát triển nhiều hơn với các dự án đang thiếu thốn nguồn cung trên thị trường như dự án nhà ở xã hội, dự án nhà thương mại giá rẻ.

Trên thực tế nhiều chủ đầu tư hiện chỉ tập trung cho phân khúc căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng, nhưng người dân lại chỉ có nhu cầu với phân khúc nhà ở bình dân, và phân khúc này đang thiếu nguồn cung, kéo theo đó quá trình làm thủ tục vay vốn cũng khó khăn hơn.

Ngoài ra các dự án bất động sản có tiềm năng đầu tư sinh lời cao, được xây dựng bởi chủ đầu tư uy tín cũng sẽ dễ dàng vay vốn ngân hàng hơn . Riêng những dự án thường xuyên có tranh chấp, khiếu kiện trong quản lý chung cư, việc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, bàn giao nhà chậm tiến độ… cũng là một nguyên nhân làm ảnh hưởng niềm tin của người mua nhà và ảnh hưởng uy tín của chủ đầu tư, khiến việc huy động vốn phát triển dự án càng thêm khó khăn.